Страховой депозит при аренде квартиры: как получить свои деньги обратно

Необходимость арендовать жилье на длительный срок возникает в разных случаях. Искать съемную квартиру вынуждены студенты, молодожены, а также те, кто недавно переехал в город и пока не решил вопрос с жилплощадью. Предложений на этом рынке масса — в зависимости от финансовых возможностей можно вселиться как в довольно скромное жилище, так и в апартаменты премиум-класса. Объединяет все варианты одно: в любом случае с жильцов может взиматься страховой депозит при аренде квартиры.

что такое депозит при съеме квартиры

Что это такое

Арендодатели тоже бывают разными. В этой роли может выступать как владелец жилья, которое досталось по наследству от бабушки, так и предприниматель, имеющий в собственности несколько квартир и получающий прибыль от их сдачи внаем. В любом случае такая деятельность сопровождается определенными рисками.

К ним относятся:

  • неумышленная порча мебели и бытовой техники;
  • повреждение элементов интерьера и сантехнического оборудования;
  • залив по неосторожности квартиры этажом ниже;
  • съезд без предупреждения арендодателя;
  • долги за телефонные переговоры, интернет и коммунальные платежи.

Чтобы свести к минимуму вероятные убытки от этих и других похожих действий жильцов, владелец квартиры заранее берет с них некую сумму, которая при необходимости послужит компенсацией причиненного ему ущерба. Такой платеж называется страховым депозитом.

Аренда квартиры

Съемное жилье в нашей стране рассматривается как временный вариант. Чаще всего им пользуются молодые семьи, которые пока не обзавелись ни собственным углом, ни бытовой техникой. Для них аренда квартиры с мебелью, стиральной машиной, холодильником и микроволновкой становится хорошей возможностью начать полноценную семейную жизнь и постепенно откладывать деньги на свою жилплощадь.

Однако далеко не все арендаторы относятся к съемной квартире и находящемуся в ней имуществу аккуратно и бережно. Владельцы сдаваемого жилья на тематических форумах рассказывают о случаях возмутительной беспечности, которая приводит к затоплению расположенных ниже квартир, порче мебели и бытовых приборов.

Ущерб от подобных инцидентов возмещается из страхового депозита, который жильцы уплачивают при заключении договора аренды. Если никаких проблем с сохранностью квартиры по окончании срока действия соглашения не обнаружено, вся сумма возвращается арендаторам.

страховой депозит при аренде квартиры (главный ключ)

Страховой депозит по договору

Основанием для передачи квартиры в пользование служит договор найма. Одним из пунктов этого документа регламентируются положения о депозите: оговаривается его сумма, способ перечисления средств, а также при каких обстоятельствах эти деньги не возвращаются жильцам.

На практике применяется три способа внесения депозита:

  • наличными деньгами;
  • безналичным переводом на счет владельца недвижимости;
  • путем открытия специального счета в банке.

Если с первыми двумя вариантами все понятно, то третий представляет собой обращение в отделение банка с просьбой разместить страховой депозит. Сумма вносится единым платежом, на нее начисляются проценты, пополнять и снимать такой вклад нельзя, а распорядиться им можно только по окончании срока действия договора аренды.

Законодательство РФ

Возможность граждан сдавать недвижимое имущество внаем предусмотрена статьей 30 Жилищного кодекса РФ. Отношения между владельцем и квартиросъемщиком регулирует глава 35 Гражданского кодекса. В ней прописаны основные права и обязанности нанимателей и собственников, порядок оформления соглашений.

Что касается законодательства в целом, то, что такое депозит при съеме квартиры, ни из одного нормативного акта узнать не получится. Это понятие применяется исключительно на практике. Зато Гражданский кодекс содержит статью 381.1, в которой подробно описывается обеспечительный платеж, который выполняет такую же функцию: он вносится в целях обеспечения обязательства, которое может возникнуть в будущем. В противном случае сумма подлежит возврату в полном объеме.

Близкой по смыслу рассматриваемых отношений можно считать статью 622 ГК РФ. В ней говорится, что вещи, которые переданы третьим лицам во временное пользование, должны вернуться владельцу в исправном состоянии, при этом изменения, вызванные их длительным пользованием, считаются нормой.

Кроме того, ст. 1064 ГК РФ предусмотрена обязанность того, кто причинил вред имуществу гражданина или юридического лица, возместить ущерб. Депозит вполне можно рассматривать как сумму, которая при необходимости будет использована на эти цели.

страховой депозит при аренде нежилого помещения

Что обеспечивается

Страховой депозит выполняет строго определенную функцию: он гарантирует, что возможные убытки владельца квартиры будут возмещены — полностью или хотя бы частично. Обнаружив, что жильцы испортили обои, сломали чайник или тостер, испачкали обивку дивана, хозяин просто приобретет новые вещи, использовав эти денежные средства.

Когда речь идет об ущербе, размер которого значительно превышает сумму депозита, придется взыскивать оставшуюся часть в судебном порядке, основываясь на статье 1064 ГК РФ. Речь идет о дорогостоящем ремонте, который может потребоваться после окончания срока аренды.

Отличие от залога

Понятие депозита не стоит путать с залогом. Если в первом случае подразумевается сумма, которая предназначается на покрытие вероятного ущерба, то во втором речь идет об одном из способов обеспечения исполнения обязательства.

Понятие залога раскрыто в ст. 329, 334 ГК РФ, где в том числе говорится, что у кредитора (залогодержателя) есть преимущественное право получить исполнение обязательства должника (залогодателя) за счет заложенного имущества, если должник не смог исполнить принятое на себя ранее обязательство.

В случае аренды жилья залогом обеспечена обязанность нанимателя своевременно и в полном объеме вносить плату. Если в назначенный срок средства не поступили, хозяин использует сумму залога как очередной платеж. В случае, когда никаких проблем между сторонами не возникает, эти средства учитываются как оплата последнего месяца проживания. Размер залога всегда равен ежемесячному взносу, в то время как депозит может устанавливаться по соглашению сторон в любой другой сумме.

Когда не берется

Условие о внесении депозита не входит в число обязательных пунктов договора. Далеко не все наймодатели настаивают на получении этой суммы.

Причин может быть несколько:

  1. Владелец квартиры уверен в порядочности жильцов, которые являются его знакомыми.
  2. В жилище нет ни мебели, ни техники.
  3. Условия проживания оставляют желать лучшего: давно не было ремонта, мебель старая и неудобная.

Чаще всего без депозита сдаются квартиры самого низкого ранга, доступные по цене тем, кто не располагает доходами, позволяющими арендовать более приличное жилье.

договор аренды квартиры с залогом образец

Преимущества и недостатки

Страховой депозит имеет для обоих участников арендных отношений как положительные, так и отрицательные стороны.

Для арендодателя

К плюсам можно отнести то, что владелец жилья, взяв с арендаторов такой платеж, получает гарантию того, что в случае причинения ущерба он сможет сразу возместить свои убытки из этой суммы. Депозит избавляет его от необходимости искать жильцов, съехавших без предупреждения, и взыскивать денежные средства через суд.

Негативным моментом считается недостаточность уплаченных жильцами денег для серьезного ремонта или замены испорченной ими бытовой техники. Как правило, депозит берется в размере ежемесячного платежа. Если арендаторы оставили квартиру в очень плохом состоянии, затраты владельца на ее восстановление могут оказаться значительно выше.

Для арендатора

Положительной стороной внесения страхового платежа для тех, кто снимает жилье, является возможность выбрать благоустроенную квартиру с хорошим ремонтом и всей необходимой техникой. Если жильцы будут соблюдать порядок, аккуратно обращаться с имуществом хозяина, по окончании срока действия договора они получат всю сумму назад.

Бесспорным минусом считается необходимость больших единовременных трат при заключении договора аренды. С учетом залога и депозита они достигают размера трех месячных платежей, что по карману далеко не всем съемщикам.

страховой депозит при аренде квартиры (главный ключ)

Как оформить договор найма

Многие считают заключение подобного соглашения пустой формальностью, однако с таким отношением согласиться нельзя. При подписании договора обеим сторонам стоит проявлять внимательность и осторожность, чтобы проживание в съемном жилье не обернулось серьезными проблемами.

Квартиранты должны убедиться, что арендодатель действительно имеет право передавать жилье во временное пользование, а именно попросить предоставить для ознакомления свидетельство о праве собственности на квартиру. Иначе можно отдать немалую сумму за аренду мошеннику, найти которого будет крайне сложно.

В договоре должны быть указаны некоторые обязательные моменты:

  • адрес квартиры, сдаваемой в аренду;
  • срок действия соглашения;
  • размер ежемесячного платежа;
  • порядок перечисления или передачи денежных средств;
  • список лиц, которые будут жить в квартире;
  • права и обязанности сторон.

Неотъемлемой частью договора найма считается акт приема-передачи. В этом документе отражается состояние жилья и находящегося в нем имущества: мебели, бытовой техники, ценных элементов декора. Каждый пункт перечня должен содержать примерную стоимость, исходя из которой будет производиться возмещение ущерба в случае его порчи.

Договор заключается в простой письменной форме, и его не требуется регистрировать в Росреестре.

что такое депозит при съеме квартиры

Как принимать квартиру

Получив депозит, некоторые владельцы квартир делают все возможное, чтобы не возвращать его по окончании срока действия договора. Жильцов необоснованно обвиняют в обнаруженных при осмотре жилья недостатках: потертых обоях, запачканной мебели, недостающей посуде.

Чтобы избежать подобных претензий, стоит перед заселением в квартиру сделать как можно больше снимков жилья и приложить их к договору найма. Это позволит реально оценить, насколько мнение собственника о нанесенном ему ущербе соответствует действительности.

договор аренды квартиры с залогом образец

Как передается и возвращается

Размер

Сумма депозита устанавливается по соглашению сторон. Как правило, она идентична ежемесячному арендному платежу. Если квартира сдается за 20 тысяч рублей, то обеспечительный платеж взимается в таком же размере. Исключение может составлять элитное жилье с дорогим ремонтом и большим количеством техники. В этом случае сумма депозита может составлять два ежемесячных платежа.

Стороны могут договориться и о сроках уплаты. При невозможности передать собственнику сразу всю сумму депозит может быть разделен на две или три части.

Расписка при передаче денег

Во избежание проблем в будущем все моменты передачи денег арендатором хозяину квартиры необходимо фиксировать на бумаге. Это касается в том числе и внесения денег в счет обеспечительного платежа.

Расписка включает следующие сведения:

  • паспортные данные владельца жилья;
  • сумма платежа и его назначение — «страховка на случай причинения ущерба»;
  • дата сделки.

Если депозит решено разбить на несколько равных платежей, расписка составляется на каждый из них.

Возврат денег

Когда срок действия договора найма подошел к концу, между нанимателем и владельцем встает вопрос о том, соответствует ли жилье тому состоянию, в котором оно передавалось в пользование. Если у собственника нет претензий к квартирантам, он обязан вернуть депозит в полном объеме. Его получение наниматель подтверждает распиской, указав, какая именно сумма и когда ему передана.

На практике обойтись совершенно без ущерба получается редко. Особенно велика вероятность, что в квартире будет что-то повреждено, если ее снимала семьях с маленькими детьми или домашними животными. Изрисованные обои, испачканный ковер или разбитая люстра — обычное дело. Сторонам придется совместно оценить ущерб: если он не превышает суммы страхового депозита, то убытки хозяина считаются оплаченными.

Если повреждения невелики, из обеспечительного платежа часть остается собственнику квартиры, остальное возвращается жильцам. Хуже, если квартира серьезно пострадала, и ее ремонт будет стоить очень дорого. В таком случае арендаторам придется добавить недостающую на покрытие расходов сумму. Когда достичь соглашения не получается, придется решать вопрос через суд.

страховой депозит при аренде нежилого помещения

Основные спорные моменты

Проблемы, связанные с уплатой и возвратом депозита, чаще всего возникают, если стороны договора путают его с залогом и оплатой последнего месяца. Эти понятия должны быть строго разграничены.

Договор аренды квартиры с залогом, образец составления которого аналогичен типовому, позволяет понять, что эти деньги берутся в качестве обеспечения исполнения обязательств нанимателем. Залог хранится у собственника и может быть засчитан в счет ежемесячного платежа, если у съемщика возникли финансовые проблемы. Когда пропусков в поступлении денег нет, а срок аренды подходит к концу, поступают по соглашению: либо квартирант оплачивает последний месяц и получает назад сумму залога, либо эти деньги считают платой за завершающий период проживания.

Совсем другое дело — страховой депозит. Его назначение — служить гарантией возмещения ущерба собственнику жилья. Если эту сумму учесть в счет оплаты последнего месяца, вполне может оказаться, что квартира пострадала, а оплачивать убытки не из чего.

Наиболее разумным решением представляется хранение депозита в банке. Это не только сохранит, но и приумножит средства. Возврат происходит только после того, как собственник удостоверится в надлежащем состоянии своего имущества.

страховой депозит при аренде квартиры (главный ключ)

Отказ в возврате

Практика показывает, что случаи, когда наниматели жилья получают назад всю сумму депозита, скорее относятся к исключениям.

У арендаторов есть все шансы полностью вернуть обеспечительный платеж в двух случаях:

  • при выполнении всех условий договора найма, отсутствии претензий по состоянию квартиры и имущества, своевременной оплате коммунальных платежей;
  • при досрочном расторжении соглашения, если собственник жилья узнал об этом не позже чем за 30 дней до переезда.

Если хотя бы одно из условий не выполнено, владелец вправе оставить деньги себе.

Когда наниматель уверен, что отказ вернуть депозит неправомерен, он может обратиться с исковым заявлением в суд.

Для этого потребуется грамотно составить иск и приложить к нему:

  • копию арендного договора;
  • акт приема-передачи имущества;
  • претензии собственника жилья;
  • фото- и видеодоказательства состояния вещей.

Кроме того, необходимо провести независимую оценку имущества, полученного во временное пользование, и обеспечить свидетельские показания. Если суд согласится с доводами истца, арендодателю придется вернуть средства обеспечительного платежа.

Как определить размер компенсации

Даже если жильцы признают, что за время пользования квартирой ей был нанесен определенный ущерб, его сумма может оцениваться ими в гораздо меньшем размере, чем хозяином. Чтобы сравнить состояние ремонта и имущества до заселения квартирантов и после завершения срока аренды, акт приема-передачи должен быть максимально подробным, а к договору желательно приложить фотографии или видео.

При серьезных разногласиях, когда речь идет о значительном ущербе, может потребоваться обращение к профессиональным оценщикам. Специалист составит официальный документ, который в крайнем случае может послужить доказательством в суде.

страховой депозит при аренде квартиры (главный ключ)

Как отказаться от уплаты

Выдвигать требование о внесении депозита собственник жилья может на этапе обсуждения условий сделки, но никак не после того, как потенциальный арендатор уже принял решение об аренде или даже въехал в квартиру. В этом случае отказ от выплаты вполне логичен.

Если состояние жилья далеко от идеального, комнаты обставлены ветхой мебелью, а из техники только старенький холодильник, о взимании дополнительных средств тоже не может быть речи. Собственник ничем не рискует, ведь квартире в любом случае требуется ремонт. Если хозяин настаивает, лучше подыскать другой вариант.

Поиск жилья

Аренда квартиры для многих единственный путь временного решения жилищной проблемы. Цены, диктуемые рынком, достаточно высоки, поэтому съемщики рады любому способу сэкономить.

Как снять без дополнительных расходов

Поиски подходящего жилья требуют много времени и сил, поэтому те, кто занят работой или не может сам подбирать квартиру по другим обстоятельствам, вынуждены обращаться к риелторам. За услуги придется выложить значительную сумму, сопоставимую с ежемесячным платежом.

Первый способ экономии — мониторить сайты объявлений и созваниваться с владельцами квартир самостоятельно. Другой вопрос, что прямые предложения найти очень сложно, но специальные ресурсы, где нет посредников, все же существуют.

Второй путь снять жилье подешевле — подписаться на тематические группы в соцсетях. Можно встретить варианты, когда собственники, уезжающие в длительную командировку, предлагают проживание за символическую плату при условии присмотра за кошкой или собакой.

Наконец, можно поискать квартиру, при аренде которой не требуют депозит. Пусть в ней не будет новой мебели и свежего ремонта, зато не понадобится вносить сразу крупную сумму.

договор аренды квартиры с залогом образец

Особенности и советы

Рынок аренды жилья существует очень давно и никуда не исчезнет в ближайшем будущем. Тем, кто работает в этой сфере, хорошо известны нюансы, которые помогут и начинающим арендодателям, и желающим снять квартиру без лишних затрат и проблем.

Советы владельцам недвижимости:

  1. Готовя квартиру к сдаче, не стоит делать дизайнерский ремонт с использованием дорогостоящих строительных материалов. Это ненамного повысит ее ценность на рынке, для квартирантов гораздо важнее удобство расположения дома и наличие инфраструктуры, чем итальянская плитка и французские обои.
  2. Таким же принципом следует руководствоваться в отношении мебели и бытовой техники. Антикварные диваны и кухонные приборы в дизайнерском исполнении не повысят цену аренды, а в случае их порчи хозяин понесет серьезные убытки.
  3. Есть категории жильцов, которым мебель просто не нужна. Как правило, это семьи, переехавшие из другого города, у которых есть собственная обстановка. К слову, такие съемщики считаются более надежными, всегда выполняют свои обязательства и не съезжают без предупреждения.

Наконец, главная рекомендация для всех сторон арендных отношений — грамотное составление договоров, актов приема-передачи, расписок и прочих документальных подтверждений. И для собственника, и для нанимателя это верный способ в случае возникших проблем отстоять свои права в суде.

Видео

Юрист рассказывает о том, как правильно оформляется страховой депозит при аренде нежилого помещения и квартиры.

Секретами экономии при аренде жилья делится специалист агентства недвижимости.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Партнер сайта doktora
Adblock detector