Одной из категорий земель в Российской Федерации являются земли сельскохозяйственного назначения, имеющие различные виды разрешенного использования (ВРИ).
Понятие земель сельхозназначения
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за пределами населенного пункта и предназначенные для ведения сельского хозяйства.
Государство особенно внимательно контролирует оборот угодий, предназначенных для ведения сельхозпроизводства.
В составе таких земель выделяют:
- сельскохозяйственные угодья;
- участки, занятые дорогами и коммуникациями;
- лесные насаждения, обеспечивающие защиту земель от негативного воздействия;
- водные объекты (пруды, системы орошения);
- земли под зданиями и сооружениями, используемыми для производства, хранения, первичной переработки продукции сельского хозяйства.
Состав категорий
Сельхозугодья предназначены для непосредственного выращивания агропромышленных культур, заготовки кормов и выпаса животных (пашни, сенокосы, пастбища). Это наиболее плодородные территории, имеющие приоритетный статус и находящиеся под контролем и защитой государства.
Под особым наблюдением находятся сельхозугодья:
- орошаемые искусственным путем;
- в пользовании институтов и академий любого уровня;
- с кадастровой стоимостью выше средней более чем на 10 %.
Внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями являются дороги, необходимые для доступа и обслуживания сельхозземель.
Засаженные деревьями и кустарниками земли предназначены для защиты угодий от влияния негативных факторов. Фруктовые деревья и ягодные кустарники высаживают на больших площадях в целях получения урожаев плодов и ягод.
На угодьях могут находиться водные объекты как искусственного, так и естественного происхождения, используемые для разведения рыбы и полива полей.
Для осуществления сельскохозяйственного производства необходимы вспомогательные здания и сооружения, не являющиеся жилыми и предназначенные для хранения и обработки продукции. Они могут быть капитальными и временными.
Нормативная база
Правовое регулирование оборота сельскохозяйственных угодий предусматривает учет, мониторинг, кадастр, использование и охрану.
Основными юридическими актами, регулирующими земельные отношения являются:
- Земельный кодекс Российской Федерации;
- ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»;
- ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации»;
- ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»;
- ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»;
- ФЗ «О садоводческих объединениях»;
- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Классификатор ВРИ
- для ведения сельскохозяйственной производственной деятельности;
- для создания крестьянско-фермерского или личного подсобного хозяйства;
- для огородничества или садоводства с возможностью стройки жилого дома;
- для дачного строительства.
Каждый участок сельскохозяйственных земель имеет кадастровый номер, присвоенный ВРИ, кадастровую стоимость и отмечается на карте земель (публичной кадастровой карте).
Как использовать
Земли сельскохозяйственного назначения расположены вне градостроительных образований и предназначены для ведения сельскохозяйственной деятельности. За неиспользование или нецелевое использование, загрязнение таких угодий предусмотрена административная и гражданская ответственность.
В законах об обороте сельхозугодий встречаются размытые формулировки, но главная, незыблемая установка всех нормативных актов в том, что они должны использоваться для производства сельскохозяйственной продукции.
Правовой режим
В зависимости от целевого назначения наделов действует соответствующий правовой режим. На дачном участке можно построить дом и зарегистрироваться в нем для проживания. Но в жилой постройке, возведенной на территории, предназначенной для пашни, прописаться не получится.
На 2018 год участки сельхозназначения предназначены для:
- ведения подсобного хозяйства в личных целях;
- производства сельскохозяйственной продукции и растительного сырья;
- устройства фермерских хозяйств;
- садоводства;
- разведения пресноводных рыб в искусственных или натуральных изолированных водоемах.
О строительстве жилого дома или других построек не упоминается. При этом ведение сельского производства предусматривает современную инфраструктуру, строительство животноводческих комплексов, курятников, хранилищ, мастерских и других необходимых сооружений.
Условия и ограничения
Владение недвижимостью у многих людей ассоциируется с понятием, что хозяин собственности может делать с ней все, что захочется, использовать по своему усмотрению. Такой постулат не подходит к землям, предназначенным для производства продукции сельского хозяйства.
Использование сельских угодий обусловлено действующим законодательством рядом условий и ограничений. Например, строительство на сельскохозяйственных землях линейно-кабельных сооружений или использование для получения строительных полезных ископаемых (песок, глина) возможно только при наличии утвержденного проекта рекультивации, то есть возвращения первоначального вида и качества.
Кому выдаются
Законодательство предусматривает перечень лиц, имеющих возможность пользоваться землями сельхозназначения и потом претендовать на их выкуп, владеть угодьями на иных правах. Основное требование к претендентам — быть резидентами РФ и использовать земли по целевому назначению.
Иностранные граждане и юридические лица могут использовать сельские угодья только на правах аренды у частного лица. Принадлежащие государству или муниципалитету угодья могут быть предоставлены в аренду только резидентам РФ.
Всем гражданам России, пожелавшим начать сельскохозяйственное производство, при наличии земель в фонде перераспределения предоставляются наделы в размерах, необходимых для ведения деятельности. Угодья можно приобрести у собственника путем купли-продажи при соблюдении установленного законом порядка такой процедуры.
Что можно строить
Владельцы или потенциальные собственники сельскохозяйственных земель иногда не знают, что можно построить на своих площадях, а что категорически запрещено.
Для каждого вида разрешенного использования определены типы строений и сооружений, которые можно возводить:
- на приусадебных землях — дома и внутрихозяйственные постройки;
- на участках для ведения огородничества — строительство только некапитальных жилых и хозяйственных строений;
- в садоводческих товариществах — дом без права регистрации проживающих;
- на участке для дачного хозяйства можно построить полноценный дом с правом регистрации постоянного места жительства и с хозяйственными постройками;
- в личном подсобном хозяйстве, расположенном на землях сельхозназначения, не возбраняется строить временные вспомогательные сооружения;
- на землях фермерских хозяйств, предназначенных для ведения сельского хозяйства, можно строить производственные здания и сооружения с соблюдением всех градостроительных, пожарных, санитарных и других нормативов;
- на землях, предназначенных для производства продукции сельского хозяйства, разрешено возведение складских помещений, ангаров, а также других построек некапитального строительства, необходимых для осуществления деятельности.
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, прежде чем начать возведение жилого дома на землях сельхозназначения, нужно проконсультироваться у специалистов и получить разрешение на строительство. Без разрешительной документации можно строить только технические постройки.
Пример
В качестве примера можно привести апелляционное определение Московского городского суда от 26.01.2015 по делу N 33-2115/15.
Ответчик построил жилой дом площадью 320 квадратных метров на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства. В судебном разбирательстве он доказывал, что для строительства и ввода в эксплуатацию разрешительные документы не требовались.
Суд ссылался на п. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ, в котором установлено, что земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования, а также их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Суд учел, что ответчик не предоставил исчерпывающих доказательств в подтверждение того, что жилой дом соответствует строительно-техническим нормам и правилам, что он не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, а земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением, и признал решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Нарушитель обязан по решению суда снести незаконное строение в течение 30 календарных дней или это сделает за него префектура округа своими силами с последующим взысканием с ответчика понесенных затрат.
Приватизация
В соответствии с Земельным кодексом, объектом приватизации являются земли, находящиеся за чертой населенных пунктов, используемые для ведения сельского хозяйства и соответствующие этим целям. Право собственности на землю закреплено в Конституции РФ, и государство выступает гарантом неприкосновенности прав частной собственности.
Порядок приватизации сельхозугодий установлен законодательством с учетом особенностей для разных категорий. Обратить надел в свою собственность можно за установленную плату. Бесплатно приватизировать участок имеют право граждане, имеющие его в бессрочном или пожизненно наследуемом владении. Переоформить в собственность наделы имеют право владельцы возведенных на них построек. Долевая собственность оформляется, если у стоящей на земельном участке недвижимости несколько совладельцев.
Документы в Федеральную регистрационную службу подаются в количестве двух экземпляров, один из которых должен быть оригиналом и вернуться после завершения регистрации правообладателю. Законодательством предусмотрена упрощенная регистрация права собственности на надел по «дачной амнистии». После обращения в Федеральную регистрационную службу, владельцу выдается выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Купля-продажа
Оформленное право собственности на участок дает возможность гражданину или юридическому лицу совершить куплю-продажу, являющуюся процедурой оборота земель сельхозназначения.
В основном сделка купли-продажи обуславливается:
- формой собственности;
- составом участников сделки;
- видом разрешенного использования.
Особенностью процедуры является преимущественное право на покупку сельхозугодий государственными или муниципальными органами власти. Собственник участка сначала подает извещение в органы государственной власти или муниципалитет, в котором прописывается стоимость и прочие существенные условия сделки. После отказа госорганов от первоочередного права покупки можно начинать продажу физическому или юридическому лицу.
Особенности
Для каждого ВРИ сельхозугодий имеются особенности применения. Приобретая надел с целью строительства поместья, следует знать, что можно построить на участке и как получить разрешение.
Есть определенный перечень сельскохозяйственных земель, на которых запрещено любое строительство.
В границах объединений садоводов допускается возведение построек для временного (сезонного) использования, в том числе домика, но прописаться в нем будет проблематично, потребуются доказательства, что жилье соответствует нормам и стандартам.
Наделы, предназначенные для огородничества, вообще не могут быть использованы под строительство.
Фермерское хозяйство
Угодья, предназначенные для ведения фермерского хозяйства, имеют отличительную особенность в использовании.
Предпринимательская деятельность фермера может быть направлена на:
- организацию охотничьих угодий с разведением диких животных;
- использование пахотных и плодородных земель для выращивания агрокультур;
- обустройство пастбищ, разведение домашней птицы и скота;
- строительство помещений и сооружений, необходимых для ведения хозяйства.
Особенность заключается в том, что самому фермеру, его семье необходимо где-то жить на своих угодьях и разрешается возведение жилого дома, но не выше 3 этажей.
Личное подсобное хозяйство
Участки под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) предназначены только для ведения сельскохозяйственной деятельности.
Допускается сооружение технических построек, навесов, помещений для скота и птицы, теплиц, сараев без разрешения на строительство. Возведение капитального жилого здания не допускается, является нецелевым использованием выделенного участка. Для законного строительства дома потребуется изменить ВРИ, а для таких наделов это вполне реально осуществимая процедура.
Садовое товарищество
Участки, расположенные в садовых товариществах, предназначены для садоводства и строительства дома. Ограничением может быть порядок, прописанный в Уставе товарищества и регламентирующий расположение дома относительно подъездных путей и соседних участков.
Еще одним ограничением является возможность возводить только по одному объекту определенного типа. Такое обременение легко преодолевается присвоением по сути одинаковым сооружениям разных типовых названий, например, жилой дом и гостевой или летний дом.
Сельскохозяйственное производство
На угодьях, выделенных под сельскохозяйственное производство, каждому участку предназначается разрешенный вид деятельности, прописываемый в правоустанавливающих документах. Покупая такой участок с целью строительства загородной усадьбы, следует понимать, можно ли строить дом на землях сельхозназначения.
Строительство без соответствующего разрешения возможно при возведении некапитальных построек производственного и вспомогательного типа, не противоречащих целевому назначению участка. Капитальные здания, в том числе и жилые, возводятся только с разрешительной документацией и при соблюдении в проектировании и строительстве определенных норм и требований.
Изменение ВРИ
Для использования надела в своих целях, которые не совпадают с установленными, не нарушая законов, необходимо сделать изменение вида разрешенного использования земельного участка. Решение принимают органы государственной власти или местного самоуправления.
Для запуска процедуры смены ВРИ необходимо подготовить пакет документов:
- заявление;
- паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заявителя;
- в случае обращения доверенного лица — доверенность, удостоверяющая его право на совершение действий в интересах собственника;
- копии документов на строения.
Ответственность
Возведение строения на участке сельхозназначения, не предназначенном для строительства, будет считаться незаконным. Самовольному застройщику будет грозить штраф, снос неправомерно построенного сооружения и рекультивация угодий.
| Нарушение | Размер штрафа для граждан | Размер штрафа для должностных лиц | Размер штрафа для юридических лиц |
| Использование не по целевому назначению участка с определенной кадастровой стоимостью (КС) | 0,5—1 % от КС, но не менее 10000 рублей | 1—1,5 % от КС, но не менее 20000 рублей | 1,5—2 % от КС, но не менее 100000 рублей |
| Использование не по назначению участка, если КС не определена | 10000—20000 рублей | 20000—50000 рублей | 100000—200000 рублей |
| Неиспользование участка по назначению по ФЗ № 101 от 24 июля 2002 года | 0,3—0,5 % от КС, но не менее 3000 рублей | 0,5—1,5 % от КС, но не менее 50000 рублей | 2—10 % от КС, но не менее 200000 рублей |
| Неиспользование участка по назначению по ФЗ № 66 от 15 апреля 1998 года с определенной КС | 1—1,5 % от КС, но не менее 20000 рублей | 1,5—2 % от КС, но не менее 50000 рублей | 3—5 % от КС, но не менее 400000 рублей |
| Неиспользование участка по назначению по ФЗ № 66 от 15 апреля 1998 года, если КС не определена | 20000—50000 рублей | 50000—100000 рублей | 400000—700000 рублей |
| Невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению | 20000—50000 рублей | 100000—200000 рублей | 200000—400000 рублей |
| Неиспользование сельскохозяйственных площадей по назначению в течение одного года с момента возникновения права собственности по результатам публичных торгов | 0,1—0,3 % от КС, но не менее 2000 рублей | 1— 6 % от КС, но не менее 100000 рублей |
