Иногда граждане сталкиваются с финансовыми проблемами и им становится затруднительно содержать собственное жилье. Для таких случаев законодатели предусмотрели возможность расприватизировать квартиру.
Прежде чем приступить к осуществлению процедуры, нужно взвесить все плюсы и минусы, предусмотреть возможные последствия. Кроме того, следует понимать порядок реализации и условия, при которых процедура деприватизации допускается.
Понятие деприватизации
Деприватизация (расприватизация) представляет собой обратный процесс приватизации, то есть возвращение недвижимости в собственность муниципалитета. При этом собственник снова получает статус нанимателя и пользуется помещением на основании соглашения о социальном найме. Разница между процедурами заключается в том, что оформление права собственности осуществляется добровольно, а расприватизация проводится по решению суда.
Также существует понятие реприватизации. Это повторная приватизация, которая проходит после того, как ранее оформленный в собственность объект был возвращен государству. Под этим термином можно понимать процесс возвращения недвижимости ее бывшим владельцам (например, жертвам Холокоста, их потомкам, а также наследникам лиц, погибших в концлагерях).
Цели реприватизации:
- привлечение владельца, который является более эффективным;
- получение дохода в бюджет;
- перераспределение имущества, в связи со сменой идеологических ориентиров властей;
- исправление ошибок, допущенных при первой приватизации.
Причины
В силу стечения определенных жизненных обстоятельств может возникнуть необходимость передать права на недвижимость государству. Ниже перечислены основные поводы отказа граждан от прав собственности.
Причины расприватизации могут быть следующие:
- Владелец не может или не хочет содержать помещение.
- Приватизированный объект находится в аварийном здании (при отказе от прав на него появляется возможность получить новое жилье).
- Освобождение от уплаты налога.
- Желание защититься от мошеннических действий.
Законодательство
Процесс регламентирован правовой базой как на федеральном, так и на законодательном уровне.
Порядок передачи жилья в муниципальный фонд регулируют такие законопроекты:
- ФЗ №1541-1 «О приватизации жилого фонда России».
- Жилищный кодекс РФ.
- Закон г. Москвы №60 «О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений».
- Постановление Правительства г. Москвы №463 «Об утверждении Регламента подготовки в режиме «одного окна».
Условия
Квартиру можно расприватизировать при соблюдении ряда условий, обозначенных на законодательном уровне.
Деприватизация жилого помещения осуществляется при следующих условиях:
- отсутствие ограничений, обременений, квартира не выступает в качестве залога;
- у собственника нет другого места жительства;
- нет задолженности по оплате коммунальных услуг.
Когда невозможно
В ряде случаев, предусмотренных законом РФ, произвести передачу прав не допускается.
Отказ в регистрации перехода прав возможен, если:
- была произведена незаконная перепланировка;
- совладельцы не согласны с проведением процедуры;
- на площади прописан ребенок либо недееспособный гражданин;
- имеется долг по оплате коммунальных услуг;
- совладелец умер, и его доля была передана третьему лицу по завещанию;
- помещение было получено в результате заключения договора купли-продажи, наследования или мены;
- приватизируемое помещение не является у владельца единственным;
- после приватизации на площади был кто-либо прописан;
- квартира находится в залоге или под арестом.
Алгоритм действий
Граждане, являющиеся малоимущими, вправе отказаться от собственности в пользу государства. Для этого необходимо осуществить ряд действий, в первую очередь, признать свой статус малообеспеченного.
Алгоритм сводится к следующему:
- Подготовить необходимую документацию.
- Подать соответствующее заявление в Департамент жилищной политики.
- Дождаться завершения процедуры.
- Зарегистрировать сделку, направив обращение в Росреестр или МФЦ (срок регистрации не превышает 10 дней).
- Заключить договор относительно социального найма.
Срок рассмотрения заявления и проверки документов в Департаменте составляет 1 месяц.
Без согласия собственника
Закон о деприватизации квартир не допускает передачу прав без согласия владельца. При этом местные власти могут провести процедуру, если собственник признан малоимущим официально.
Расприватизация квартиры против воли хозяина помещения допускается только в том случае, если суд признал, что процедура по оформлению права собственности была проведена незаконно.
С детьми
В такой ситуации деприватизация может происходить только с согласия органа опеки. Интересы несовершеннолетних, не достигших 14 лет, представляют родители либо опекуны. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет на документах ставит собственную подпись. Однако для личного участия в сделке подростку требуется формальное согласие родителей.
Доля
Необходимо собрать согласия совладельцев в письменной форме. При отказе даже одного собственника провести процедуру будет невозможно. Объясняется это тем, что приватизация жилья проводилась целиком, а не по частям. В случае возникновения споров вопрос решается путем подачи искового заявления мировому судье.
Через суд
Участие суда оправдано в случаях, когда приватизация была осуществлена с нарушением норм закона. Например, собственник не имел право оформлять на себя квартиру.
Для решения вопроса через суд необходимо соблюдение определенных условий:
- участниками приватизации являлись дееспособные граждане, достигшие 18 лет;
- при проведении сделки не имели место насилие и угрозы;
- не были ущемлены интересы ребенка;
- имеется письменный отказ от приватизации лиц, имеющих на нее право.
Если суд признает сделку ничтожной, то можно будет расприватизировать жилой объект.
Алгоритм действий заключается в следующем:
- Подготовить документы, которые требуются.
- Направить в суд иск.
- Дождаться решения. Срок рассмотрения обращения — 60 дней.
- Зарегистрировать переход права собственности.
- Подписать договор социального найма.
Исковое заявление
Иск следует подавать в суд по месту расположения объекта, являющегося предметом спора.
В заявлении необходимо указать следующую информацию:
- наименование суда, в который направляется обращение;
- данные гражданина, чьи интересы были ущемлены в процессе приватизации;
- ФИО истца;
- сведения, касающиеся ответчика;
- данные объекта недвижимости (адрес, номер по кадастру и т. д.);
- информацию относительно прав, которые были нарушены;
- указание на нарушения (например, конкретное лицо не давало согласия на осуществление процедуры);
- доказательства тех фактов, на которые указывает заявитель;
- перечь правовых актов, на которых основывается истец;
- суть требований;
- список документов, которые прилагаются.
Иск составляется в 3 экземплярах — заявителю, ответчику и суду.
Перечень документов
Для проведения процедуры необходимо подготовить документацию, установленную законом.
Для деприватизации жилья потребуются такие документы, как:
- паспорт;
- заявление;
- бумаги, устанавливающие право на жилье;
- справка, доказывающая, что обременения отсутствуют;
- техпаспорт, полученный в БТИ;
- выписка, отражающая информацию о лицах, зарегистрированных на площади;
- поэтажный план;
- экспликация (пояснения к проекту);
- выписки из ЕГРП и домовой книги;
- квитанция относительно уплаты пошлины;
- согласие гражданина, участвовавшего в приватизации (если актуально);
- доверенность (если заявитель действует через представителя);
- разрешение органа опеки (если затронуты интересы ребенка либо недееспособного лица).
Расходы на процедуру
Для осуществления процедуры требуется оплатить госпошлину, а также стоимость услуг нотариуса и расходы, связанные с оформлением документации. Сумму пошлины следует уточнить в администрации. Если в сделке задействован представитель, его услуги также потребуют оплаты.
Правовые последствия
Нужно понимать, что передача прав на жилье вызовет определенные юридические последствия для бывшего собственника.
Процедура повлечет за собой:
- Сохранение пожизненного права пользоваться помещением.
- Лишение возможности распоряжаться недвижимостью (продавать, дарить, сдавать в аренду), так как право собственности утрачивается.
- Исключение вероятности повторной приватизации, поскольку осуществить процедуру дважды нельзя.
Право на жилье
После деприватизации гражданин может на протяжении жизни проживать в квартире, однако право распоряжаться ею он утрачивает. Такие сделки, как продажа, обмен, дарение, завещание станут невозможными. Кроме того, при несоблюдении правил пользования помещением гражданин может быть выселен либо подвергнут штрафу.
Обязанности нанимателя
Бывший собственник, ставший квартиросъемщиком, обязан соблюдать правила и условия проживания в муниципальной квартире.
К обязанностям нанимателя жилищное законодательство относит:
- использование помещения по назначению;
- сохранность жилья;
- в случае необходимости в квартире должен проводиться ремонт;
- внесение предусмотренной договором оплаты;
- внесение средств за предоставление коммунальных услуг;
- уведомление наймодателя, если в договор о социальном найме вносятся изменения.
В случае нарушения условий пользования квартирой гражданин может быть выселен через суд.
Выселение возможно в следующих случаях:
- наниматель не оплачивает взносы и коммунальные услуги;
- доказан факт повреждения помещения;
- проживание лица в квартире ущемляет интересы соседей;
- недвижимость используется не по назначению.
Возможность повторной приватизации
Поскольку оформить право собственности на социальное жилье допускается только один раз, повторная приватизация объекта невозможна. При этом запрет распространяется не только на бывшего собственника, но и на любое прописанное на площади лицо. Исключение составляют несовершеннолетние, которые после достижения 18 лет приобретают возможности приватизировать недвижимость.
Вероятные сложности
В большинстве случаев сложности возникают в ситуации, когда в помещении зарегистрирован несовершеннолетний. В такой ситуации придется обращаться в орган опеки с целью получения разрешения на осуществление процедуры.
Кроме того, проблемы возникнут, если:
- здание, в котором находится квартира, признали аварийным или подлежащим сносу;
- жилье принадлежит военному городку;
- была произведена самовольная перепланировка;
- один из собственников умер либо переехал на жительство в другую страну.
Судебная практика
В большинстве случаев расприватизация направлена на признание сделки приватизации недействительной. Основанием может выступать несогласие на процедуру одного из соседей или передача в частную собственность недоступной недвижимости.
Выигрышных дел в данной области достаточно много. Нередко принимается решение не расторгать договор, а признать потерпевшего одним из собственников. При этом доли остальных совладельцев урезаются.
Например, пока гражданин отбывал наказание в виде лишения свободы, сестра с супругом без его ведома приватизировали жилье. Освободившийся оказался без доли. Он обратился в суд, который удовлетворил его требования. Мужчина был включен в состав собственников и получил часть жилплощади.
Плюсы и минусы
Отказ от прав, как и любая сделка, имеет положительные и отрицательные стороны. До момента подписания соглашение с администрацией города следует взвесить все «за» и «против».
Деприватизация квартиры имеет ряд преимуществ:
- расходы на содержание площади перекладываются на государство;
- не нужно платить налог на собственность;
- появляется возможность воспользоваться госпрограммой и приобрести квартиру, жилая площадь которой больше;
- исключение незаконного посягательства на недвижимость со стороны мошенников (особенно актуально для пенсионеров).
Данный процесс имеет и определенные минусы:
- нет возможности провести приватизацию повторно (право оформить социальное жилье в собственность предоставляется гражданину один раз);
- нельзя получить ипотеку под залог объекта, принадлежащего муниципалитету;
- запрет на распоряжение (продажа, дарение, сдача в аренду).
Видео
Посмотрите видео, как осуществить деприватизацию, с какими трудностями можно столкнуться.
