Признание договора купли-продажи недействительным происходит через обращение в суд человека, интересы которого были затронуты при его заключении. Обратиться возможно, если участники уже подписали документ, и он прошел процедуру регистрации в Росреестре.
Понятие и последствия признания договора недействительным
Под недействительностью договора, а за ним и всей сделки, подразумевается изменение или прекращение последствий, оговаривающихся в документе. После аннулирования продажа отменяется.
Договор может быть отменен по результатам судебного разбирательства. Инициировать его подачей иска вправе:
- Участники соглашения.
- Третье лицо, если купля-продажа квартиры отразилась на его интересах.
- Органы власти.
Последствие расторжения — отмена сделки по купле-продаже квартиры. Каждый участник ее должен вернуть полученное по результатам ее заключения. При купле-продаже недвижимости, покупатель возвращает имущество, а продавец – всю уплаченную сумму.
Когда осуществить возврат невозможно, например, если за это время квартира перепродана, то покупатель возмещает ее стоимость.
Основания признания договора недействительным
Отменить покупку недвижимости можно, если она не соответствует правовым нормам.
Оспоримые сделки
Оспоримый договор нарушает права и обязанности сторон, заинтересованных лиц. Признание возможно и в отношении сделки, которая повлекла за собой неблагоприятные последствия.
Ничтожные сделки
Признание покупки ничтожной возможно, если при ее оформлении сразу были нарушены правовые нормы. К таким относятся:
- Мнимые, которые были оформлены, но не повлекли правовых последствий.
- Притворные, совершаемые для сокрытия реальной сделки.
- Нарушающие правовые нормы, например, устные соглашения.
- Заключенные несовершеннолетними детьми или лицами, лишенными дееспособности.
Отмена покупки квартиры в вышеперечисленных ситуациях тоже происходит в ходе судебного заседания.
Исковая давность
Признание сделки недействительной проводится с учетом сроков исковой давности. Сроки указаны на изображении ниже.
Порядок признания договора недействительным
Купля-продажа может стать недействительной в порядке, оговариваемом в гражданском законодательстве. Для этого истец должен подать иск и представить доказательства, подтверждающие, что документ является недействительным.
Далее суд оценивает все полученные материалы, рассматривает обращение ответчика и выносит свое решение об удовлетворении истца или об отказе.
Подсудность
Иск о правах на квартиру рассматриваются в районных судах, находящихся по месту расположения оспариваемой квартиры.
Исковое заявление
Иск должен содержать:
- Данные судебного органа, куда направляется иск.
- Данные сторон.
- Наименование документа.
- Описание случившегося.
- Доказательства недействительности сделки по купле-продаже квартиры.
- Просительную часть, где истец формирует все свои просьбы к суду.
- Цену иска.
- Перечень прилагаемых бумаг.
Документы
Помимо иска, нужно предоставить ряд документов:
- Квитанцию, подтверждающую внесение госпошлины.
- Уведомление о вручении ответчику экземпляра заявления.
- Копию паспорта и доверенность, если от его имени действует другой человек.
- Документы-обоснования позиции.
Госпошлина
Иск о признании договора купли-продажи недействительным — имущественный, сумма пошлины зависит от его цены.
Рассмотрение дела
Судья может вынести одно из следующих решений:
- Признать требования, в результате чего соглашение будет расторгнуто.
- Частично признать иск – соглашение расторгается, но не возмещаются убытки.
- Отказать.
Решение вступает в силу в течение месяца – в этот срок участник дела может обратиться за обжалованием постановления.
Применение последствий недействительности договора
Признание покупки квартиры недействительной влечет последствия, оговариваемые в статье 167 ГК РФ.
Судебная практика
Исходя из судебной практики, отмена договора купли-продажи квартиры действительно возможна. Но часто судьи отказывают в удовлетворении требований иска, если нарушены правила составления этого документа или истец предоставляет недостаточно доказательств.
Больше всего дел касаются безденежья. Например, если соглашение по купле-продаже зарегистрировано в Росреестре, но покупатель так и не передал продавцу средства, что подтвердил во время разбирательства. В результате произошла отмена перехода права собственности. Продавцу пришлось снова переоформлять недвижимость на себя.
Еще один спорный момент, касающийся безденежья, разбирался в суде города Краснодар. Истец подал заявление, в котором указал, что покупатель обещал выплатить ему средства за квартиру в течение двух лет с момента покупки, по частям. В документе же стороны указали, что деньги были переданы еще до подписания заявления.
Ответчик ссылался на этот пункт и утверждал, что все средства были им уплачены. Но судья все равно встал на сторону истца, ведь ответчик не предоставил расписки и иные доказательства передачи денег.
Вопросы и ответы
Продажа недвижимости сопровождается многими сложностями, поэтому почти на каждом этапе у участников возникают различные вопросы. Один из них — каким образом можно убедиться в дееспособности продавца.
Чтобы знать наверняка, лучше запросить у него справку, подтверждающую, что он не состоит на учете в психоневрологическом центре.
Еще один популярный вопрос касается того, что происходит с недвижимостью во время судебного разбирательства.
Судья должен обеспечить сохранность спорной недвижимости, поэтому по ходатайству любой из сторон на квартиру может быть наложен запрет на совершение регистрационных действий.
После регистрации некоторые продавцы задумываются, что слишком продешевили, и квартиру можно было продать дороже. В таких ситуациях у них возникает вопрос, можно ли признать договор купли-продажи недействительным на этом основании.
На практике отменить сделку только из-за низкой цены нельзя. Но можно попробовать доказать притворность соглашения или тяжелые материальные условия человека, которые заставили заключить куплю-продажу с невыгодными для него условиями.
С какими сложностями можно столкнуться
Признание договора купли-продажи недействительным допускается путем подачи иска. Применить последствия недействительности к сторонам вправе только судья.
Зачастую истцу не удается отразить требования и предоставить все доказательства, и ему отказывают в принятии документов. Помочь с этим может профессионал, который проконсультирует или будет представлять интересы своего клиента в суде.
Отменить договор купли-продажи и признать его недействительным реально, хоть зачастую сложно. Но, как показывает практика, если у истца подготовлены все доказательства и грамотно составлено заявление – судья встает на его сторону и расторгает документы.
А вы сталкивались с признанием купли-продажи недействительной? Расскажите свою историю в комментариях. Сохраняйте статью в закладках и делитесь ей в социальных сетях, чтобы больше людей знало, как можно доказать недействительность сделки и расторгнуть ее.
Признание договора купли-продажи недействительным от специалистов по вопросам недвижимости в видео.
