Как осуществляется перевод жилого помещения в нежилое

Каждый второй начинающий предприниматель сталкивается с необходимостью размещения своего бизнеса на какой-то территории. Почему бы не использовать для этого ту собственность, которой вы уже обладаете?

Но что предпринять, если по закону любая коммерческая деятельность в жилых объектах запрещена? Для этого обязательно нужно осуществить перевод жилого помещения в нежилое. Каким образом? Подробности в этой статье.

Необходимые документы

Для любой юридической процедуры обязательно собирается определенный пакет документации, на основании которой будет вынесено постановление о разрешении либо отказе на любые прошения гражданина. Для перевода жилого помещения в нежилое потребуются:

• Правоустанавливающие документы. В этот перечень входят свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, решение суда о присуждении вам этой недвижимости в качестве наследства и т.д. Нужны только копии, заверенные в нотариальной конторе.
• Технический паспорт. Если у вас не было его при покупке квартиры, то можно взять эти документы в местном БТИ.
• Планировка здания по этажам. Ее также можно взять в БТИ.
• Проект реконструкции. Этот план нужен только в том случае, если при устройстве бизнеса вам потребуется сменить планировку недвижимости и заняться на этой территории переустройством. Например, вы хотите открыть массажный салон, и вам необходимо поставить много перегородок внутри обычной квартиры. Подготовку такого плана реконструкции лучше поручить специальным проектировщикам – тем организациям, которые имеют государственную лицензию на данную деятельность.
• Согласие на перевод жилой недвижимости в коммерческую. Данный документ необходим в ситуации большого количества собственников. Все они должны подписать такое согласие и поручить вести процедуры оформления одному из владельцев.
• Доверенность от собственника. Если переводом будет заниматься другое лицо, а не владелец недвижимости, то данный документ необходим.

Как перевести жилое помещение в нежилое

Как и в случае перевода нежилого помещение в жилое, после сбора нужной документации придется посетить администрацию либо МФЦ. Там заявитель должен заполнить специальную письменную форму и приложить все документы, необходимые для оформления процедуры.

Срок рассмотрения данного заявления – 1,5 месяца с момента подачи письменного прошения. Именно тогда будет принято решение о выводе недвижимости из жилого фонда.

При переоформлении возникают следующие нюансы:

1. Расположение. Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется с легкостью, если ваша недвижимость находится на первом этаже. Если собственник хочет сменить статус квартиры на втором или третьем, то обязательным условием будет наличие на нижних этажах таких же объектов. Например, можно расположить свой офис на втором этаже над продуктовым магазином или парикмахерской.
2. Полноценная собственность. Согласно ст. 23 ЖК РФ нельзя переводить только часть площади в коммерцию, например долю в квартире или половину дома. Либо собственник делает все коммерческим, либо получит отказ на переоформление.
3. Отдельный вход. Для любой подобной территории должен быть предусмотрен дополнительный вход, не пересекающийся с лестничной клеткой всего жилого здания. Нельзя сделать вход в магазин через подъездную дверь. А если ваша недвижимость составляет более 100 м2 , то нужен будет еще и запасной выход на случай непредвиденных аварийных ситуаций, например, пожара.
4. Территория должна быть «чистой» с юридической точки зрения. Никаких арестов или штрафных санкций – ничего не должно быть наложено на данную недвижимость, так как в такой ситуации квартира будет залогом в банке либо находиться в ведении судебных приставов. Нельзя также сделать из жилого помещение обратное, если квартира, к примеру, взята в ипотеку. Для начала нужно полностью погасить кредит.
5. Строение находится в действующем доме. Жилфонд может присвоить данному строению статус аварийности либо вынести вердикт, что здание требует капремонта или срочной реконструкции. Тогда ваше заявление будет точно отмечено отказом, особенно если вы хотите сделать перепланировку и без того ветхого жилья. Сюда же добавляется ограничение, если дом является памятником культурно-исторического наследия.
6. Там не должен быть прописан ни один человек. Здесь также существуют свои особенности: если один из собственников несовершеннолетний, то могут возникнуть сложности с его выселением. Тому, кто занимается переоформлением, придется заручиться поддержкой органов опеки и попечительства, которые должны выдать справку о том, что несовершеннолетнему есть куда переезжать с данной территории в такое же жилое помещение.
7. Незаконная реконструкция. Данная «самодеятельность» всегда карается по закону, однако если вы собираетесь еще и сделать перевод статуса жилья, то такое изменение должно быть зарегистрировано в официальном порядке.
8. Жилье не имеет подключения к основным городским коммуникациям. Если в нем нет света, воды и канализации, то перевод в нежилое невозможен, так как по правилам это еще строящийся объект.

Кто принимает решение

Занимается всей процедурой перевода жилого объекта в нежилое специальная межведомственная комиссия, которая всегда присутствует при любом муниципальном органе власти.

Принимая решение ответить согласием на прошение заявителя или отказать, данная комиссия соблюдает определенный порядок перевода жилого помещения в нежилое. Она направляет различные запросы, чтобы уточнить всю информацию по данной недвижимости.

Обычно комиссия обращается в налоговую, в Роспотребнадзор, в местный ЖЭУ, Росреестр и в любые другие учреждения, даже в пожарный надзор. Поэтому для того чтобы ускорить решение, собственник может предоставить интересующие комиссию данные самостоятельно, приложив их к основному пакету документации.

Дополнительные юридические справки, которые могут понадобиться:

1. Заключение МЧС. В этой бумаге будет прописано, что объект полностью соответствует заявленным пожарным нормам и может быть осуществлен перевод жилого здания в нежилое.
2. Заключение Роспотребнадзора. Данный документ предназначен для того, чтобы подтвердить наличие нормальной санитарно-эпидемиологической составляющей.
3. Справка ЖЭУ. В ней написано о статусе соседних квартир.
4. Техзаключение от ЖЭУ. В нем будет указано, что строение не является аварийным, а также не предназначено к сносу.
5. Согласие всех собственников дома.
6. Выписка из домовой книги о том, кто был прописан, а теперь выписан добровольно.
7. Заключение органа по охране архитектурных памятников о том, что данная недвижимость не является объектом культурно-исторического наследия.

После прохождения всех этапов рассмотрения комиссия выдает специальное постановление о переводе жилого помещения в нежилое.

Причины отказа

Отказ на переоформление статуса жилья можно получить тогда, когда были представлены не все необходимые документы, а также если проект перепланировки противоречит любым нормам. Это могут быть противопожарные правила, строительные, экологические и любые другие.

Отказать межведомственная комиссия может и при отсутствии согласия всех жильцов данного дома или если изменение статуса помещения идет вразрез с общим мнением собрания собственников данной недвижимости. И наконец, если не соблюдены критерии, указанные выше, по которым можно сделать данное жилье коммерческим объектом. В том случае, если собственник жилья не согласен с решением комиссии, то он может обжаловать решение в районном суде.

Выгодным вариантом также будет использование небольшого участка земли, который часто располагается перед жилым зданием. Для начала необходимо выяснить: является ли эта земля собственностью жильцов? Если ответ положительный, то необходимо только лишь их согласие. Если же нет, и земельный участок является муниципальной собственностью, то письменное согласие нужно получить уже от сотрудников местной администрации.

Согласно закону, а конкретно ст. 23 ЖК РФ, отсутствие согласия жильцов не является основной причиной отказа, ведь есть еще и ряд других критериев. Однако, если ярые «противники» перевода фонда из жилого в коммерческий объединяются и идут с жалобой в Росреестр, то межведомственная комиссия отказывает собственнику в прошении.

Как перевести квартиру в нежилое помещение в этом случае? Корень несогласия соседей кроется часто в том, что владелец будущей коммерческой территории, создавая подобный объект недвижимости, урезает долю каждого собственника касательно всего многоквартирного дома. Тоже самое происходит и с примыкающим к дому земельным участком.

Особенно важным становится единогласное решение собственников, если в ходе перепланировки будет задействована часть лестничной клетки или будет переоборудован подвал дома. Самым простым решением станет сбор всех соседей на внеочередное собрание жильцов вашего многоквартирника. Там же можно провести общее голосование и подписать разрешение.

Другой способ более трудоемкий и отнимет больше времени, но не менее действенный. Он состоит в том, чтобы лично обойти всех соседей и собрать необходимые подписи. Главным аргументом должно стать уверение, что данное переоформление ни в коем случае не будут мешать жильцам, а наоборот, принесет ощутимую пользу.

Например, если на первом этаже будет аптека или продуктовый магазин, это будет очень удобно для пенсионеров и мамочек с детьми. За медикаментами и продуктами, которые необходимы, не будет нужды идти дальше своего дома.

Видео: Как перевести жилое помещение в нежилое

Теперь вы знаете, как перевести жилое помещение в нежилое. Задача выполнимая, хоть и несколько кропотливая. Главное в этом деле – собрать всю нужную документацию, а также заручиться поддержкой всех госучреждений и жильцов.