Рынок недвижимости динамичен и постоянно развивается. Для оформления отношений в сфере недвижимости используются разные типы договоров. При покупке или продаже иногда составляется передаточный акт к договору купли-продажи объекта недвижимости. Несмотря на то, что такие сделки совершаются регулярно, вопросов по их оформлению не становится меньше. Чаще всего они касаются процесса передачи объекта от предыдущего собственника новому.
Описание документа
Сделки в отношении недвижимости могут заключаться между гражданами, организациями разного рода, а также между организациями и физическими лицами.
Отношения по продаже недвижимости регламентированы 7 главой ГК РФ. В договоре при продаже или покупке жилой площади, можно предусмотреть любое условие фактической ее передачи. Но практика показывает, что в подавляющем большинстве случаев составляется отдельный документ, называемый передаточным актом. Он может именоваться и по-другому, например, акт приема-передачи или купчая. Но его суть от этого не меняется. Составление передаточного акта предусмотрено ст. 556 ГК РФ.
Что это такое и зачем оформляется документ? Он фиксирует факт передачи покупателю в собственность жилой площади (помещения, дома, квартиры). Если положен налоговый вычет, представление подтверждения перехода права в налоговые органы обязательно. Подписание данного документа важно как для покупателя, так и для продавца, поскольку позволяет исключить спорные моменты, которые могут возникнуть впоследствии. Ответственность за риск случайной гибели и повреждения имущества переходит от покупателя к продавцу в момент его передачи (ст. 459 ГК РФ).
Документ составляется при достижении лицами согласия по продаже недвижимого объекта. Также, как и основной документ (договор купли-продажи), он должен иметь письменную форму. Кроме того, рассматриваемый нами акт обязательно должен содержать ссылку на основной договор. Передаточный акт означает факт перехода имущества новому собственнику. Необходимо внимательно отнестись к его составлению и учесть наличие всех реквизитов.
В тексте должны присутствовать следующие обязательные пункты:
- место и дата составления;
- паспортные данные продавца и покупателя;
- кадастровый/условный номер передаваемого объекта;
- место нахождения недвижимости;
- площадь передаваемого объекта, иные технические характеристики;
- описание состояния имущества;
- произведена ли оплата за передаваемый объект;
- передаваемые документы;
- данные по расчетам за коммунальные услуги;
- информация о наличии выделенной телефонной линии, интернета, домофона;
- условие о переходе риска повреждения либо утраты имущества;
- подписи сторон и их расшифровка.
Кроме того, в соглашении покупателю стоит обязать продавца передать бумаги, которые относятся к объекту, указывая при этом точные реквизиты. Оснований для отказа у продавца нет, поскольку ему не нужны бумаги на чужую собственность. Если этого не сделать, то покупатель не может быть уверен, что продавец передаст, в частности, кадастровый паспорт, экспликацию, схемы. Как результат, покупателю придется обращаться за ними в Росреестр.
Момент передачи
На практике встречаются два варианта передачи недвижимого имущества в рамках договора. Апартаменты могут быть переданы новому счастливому обладателю до похода в регистрирующий орган и после.
Для покупателя предпочтительнее первый вариант. В этом случае стороны встречаются только один раз, производят оплату, подписывают все бумаги по сделке и передают ключи.
При этом варианте развития событий, нет риска уклонения в дальнейшем предыдущего собственника от передачи квартиры при продаже. Не случится непредвиденная ситуация, если, например, продавец умрет. Также будут минимизированы риски в случае «двойной» продажи квартиры.
Оформление
Если соглашение имеет нотариальное удостоверение, то и акт приема-передачи квартиры должен быть заверен у нотариуса. Однако нотариальное оформление не является обязательным требованием закона, и может происходить только по соглашению сторон.
Акт приема-передачи квартиры может быть подписан не лично продавцом и покупателем, а их представителями. Для это нужно оформить соответствующую доверенность, где перечислить надлежащие полномочия, и заверить ее у нотариуса.
Составляется передаточный акт при отчуждении любой жилплощади: апартаментов, квартиры, комнаты, доли в недвижимости. При проверке объекта особенное внимание следует обратить на состояние стен, потолка, пола. Проверить наличие мебели и оборудования, в том числе, встроенного. Проконтролировать наличие либо отсутствие перепланировки в квартире. Образец заполнения документов можно посмотреть в любой справочно-правовой системе и ниже в настоящей статье.
Форма передаточного акта к договору купли-продажи квартиры с мебелью отличается от формы передаточного акта к договору купли-продажи без мебели. В случае продажи квартиры с мебелью важным обстоятельством становится проверка наличия всех передаваемых позиций, а также описание состояния передаваемых шкафов и тумбочек, в том числе встроенных. Если мебели и встроенной техники много, и покупка жилища невозможна отдельно без содержимого, желательно составить не просто передаточный акт к договору купли-продажи квартиры с мебелью, а отдельный договор купли-продажи и оформить акт приема-передачи именно к договору купли-продажи мебели.
Удобно перечислять объекты движимого имущества отдельно по кластерам. Например, сначала идет перечень мебели, которая в гостиной, потом в столовой и так далее. Можно попросить продавца заранее подготовить документ, в котором будет фигурировать весь передаваемый список. Тогда задача сведется к необходимости проверить мебель и отметить недостатки, в случае наличия таковых. Принимая бытовые приборы, необходимо проверить, в рабочем ли они состоянии.
При продаже квартиры или отдельной комнаты характеристики объекта указываются четко в соответствии с техническим описанием:
- паспортом из БТИ,
- экспликацией объекта недвижимости,
- планом помещения.
До передачи отдельной комнаты в собственность нужно убедиться, что все документы у продавца в порядке, в том числе получен ли отказ соседей от покупки комнаты. Обязательно необходимо сравнить данные технического документа и правильность указания на характеристики объекта.
Кроме того, с комнатой в квартире переходит и часть общей площади в ней. Указание на этот факт, а также пропорциональная часть общей площади также должны фигурировать в передаточном документе.
В случае отчуждения доли в недвижимости есть свои тонкости. Правом распоряжения имуществом наделены все участники долевой собственности, которые к тому же обладают первоочередным правом выкупа доли. Будет полезно зафиксировать гарантию продавца о соблюдении требования законодательства в части первоочередного предложения приобретения участникам долевой собственности продаваемой доли. Таким образом, ответственность за последствия передачи доли будет лежать на продавце. Передаточный акт составляется в случае согласия всех собственников
Противоправное поведение продавца оспаривается в судебном порядке. В исковые требования, кроме понуждения продавца произвести передачу объекта недвижимости, можно включить требование о взыскании с него убытков (п. 1 ст. 393 ГК РФ), а также неустойки за уклонение от подписания, в случае если условие предусмотрено договором. Взыскание убытков и неустойки применимо к любой стороне, нарушившей обязательство.
Полезное видео: оформление передаточного акта к договору купли-продажи квартиры
Выводы:
- процесс передачи жилого помещения трудоемок;.
- процедура приема-передачи дома, комнаты в коммунальной квартире, доли имеет особенности, которые надо соблюсти, путем внесения необходимых данных;
- нужно тщательно осмотреть передаваемый объект и зафиксировать его состояние в купчей.
Только соблюдение этих условий исключит спорные вопросы в будущем относительно передаваемого имущества. Следуя советам, указанным в статье, можно избежать неприятных ситуаций и не нарваться на мошенников.
