Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры самостоятельно и сколько стоит оформление сделки по продаже недвижимости

Собственники недвижимости, решившие продать жилье, часто задаются вопросом, как правильно оформить договор-купли продажи квартиры (ДКП). Нюансы составления документа и перечень необходимых документов зависят от обстоятельств проведения сделки. Чтобы не столкнуться с трудностями и различными мошенническими схемами, нужно знать порядок оформления соглашения, а также тонкости проверки продавца и объекта недвижимости.

Варианты заключения

Договор подготавливается в простой письменной форме. Обязательному заверению у нотариуса подлежат документы, по которым продается доля либо имущество, принадлежащее несовершеннолетнему. В остальных случаях обращение к нотариусу осуществляется по желанию сторон.

Выделяют 3 способа оформить сделку:

самостоятельно, когда договор заключается в простой письменной форме, не заверяется у нотариуса, документы в Росреестр подаются своими силами;
у нотариуса, когда нотариально заверенный договор становится юридически значимым и несет правовую основу;
в агентстве, когда все заботы, начиная с поиска покупателя и заканчивая регистрацией права, берет на себя риэлтор.

Перечень документов

Законом установлен обязательный перечень документов для регистрации договора. Для продавца и покупателя список бумаг может различаться.

Продавцу

Гражданину, решившему продать квартиру, понадобится подготовить:

паспорт;
свидетельство о наличии права собственности на жилье;
документ, содержащий информацию об основании возникновения права собственности;
справку касательно зарегистрированных в помещении лиц;
согласие супруга (если продавец состоит в зарегистрированном браке);
разрешение органов опеки (если стороной сделки является несовершеннолетний);
поэтажный план;
выписку из техпаспорта;
копию техпаспорта;
выписку из БТИ относительно состояния объекта;
справку по форме 3 (если речь идет о земле);
справку по форме 11 (если продается частное домовладение);
ДКП;
документ о приватизации, о дарении (если актуально);
выданное нотариусом свидетельство о праве на наследство (если права переходят в порядке завещания);
судебное решение о признании права (если актуально).

Покупателю

Поскольку все расходы, сопровождающие сделку, ложатся на покупателя, ему необходимо иметь:

договор аренды банковской ячейки (если расчеты осуществляются таким образом);
квитанция о том, что пошлина уплачена;
подтверждение оплаты услуг нотариуса (если он участвует в сделке).

Куда подавать

Документы следует подать в регистрационную или кадастровую палату. Также возможна продажа квартиры через МФЦ (многофункциональный центр).

Особенности содержания

В документе должны содержаться такие сведения: данные сторон, информация об объекте, цена недвижимости, а также срок и порядок выплаты денежных средств.

Существенные условия

Существенными признаются следующие условия:

информация о продаваемом объекте (адрес, размер площади, сколько комнат, этаж, номер по кадастру, условный номер);
стоимость жилья, а также порядок осуществления расчетов (должно быть указано, что расчет полностью произведен, в противном случае на жилье будет наложено обременение);
срок, условия и порядок, в котором будет передана недвижимость;
имеются ли лица, за которыми остается право пользования площадью.

Варианты оплаты

Допускаются такие варианты оплаты, как:

до сделки, когда покупатель передает всю сумму под расписку, после чего подписывается договор;
во время проведения сделки;
после завершения сделки, то есть сначала составляется договор, а потом в указанный срок вносится оплата.

Права прописанных

В договоре должна быть указана обязанность всех прописанных в квартире лиц сняться с учета в определенный срок. Если в добровольном порядке этого не происходит, то новый владелец вправе принудительно осуществить процедуру (предъявив договор паспортистам либо обратившись в суд).

Однако законом обозначен круг лиц, которые могут продолжать пользоваться помещением после его продажи:

граждане, которые подписали отказ от участия в приватизации;
лица, которые живут в квартире вследствие завещательного отказа;
сироты, не достигшие 18 лет;
получатели ренты.

Образец

Оформление сделки купли продажи недвижимости требует составления договора. Образец можно найти в интернете, получить у нотариуса (если сделка осуществляется с его участием) либо взять в регистрирующем органе.

В договоре указываются такие сведения:

ФИО сторон;
дата и место рождения;
реквизиты паспортов;
данные свидетельства о праве собственности, а также документа-основания возникновения права;
цена объекта и тот факт, что она уплачена (если это так);
передача помещения производится без акта (если актуально);
информация о людях, у которых сохраняется право пользования площадью.

Договор распечатывается с двух сторон на одном листе. Необходимо подготовить 3 экземпляра бланка.

Порядок оформления

Оформить сделку купли продажи квартиры самостоятельно можно, соблюдая следующий алгоритм действий:

Проверка продавца.
Подписание предварительного соглашения.
Составление договора продажи квартиры.
Осуществление расчетов.
Регистрация.

Предварительное соглашение

Составление документа является подтверждением намерения сторон заключить сделку в будущем (например, после выписки зарегистрированных лиц).

В предварительном договоре должны содержаться главные пункты, которые будут присутствовать в основном документе:

цена объекта;
срок отчуждения;
порядок производства расчетов;
характеристики помещения.

Важно помнить, что заключение предварительного соглашения с застройщиком несет некоторые риски для покупателя, так как фирма может подписать такой же документ с другими лицами.

Альтернативой данному договору является соглашение о задатке между сторонами. При этом в случае отказа покупателем завершить сделку внесенная сумма ему возвращена не будет. Если от сделки отказывается продавец, то он обязан вернуть второй стороне деньги в двойном размере.

Подписание договора

Документ допускается оформить в простой письменной форме. Заверение у нотариуса осуществляется по желанию продавца или покупателя.

В договоре указывается:

данные о сторонах сделки;
описание квартиры;
стоимость помещения;
порядок, в котором производятся расчеты;
обязательства участников сделки.

К договору нужно приложить акт приема-передачи, документацию технического характера, а также бумагу, устанавливающую права на жилье.

Передача недвижимости и денег

Наиболее распространенным способом передачи средств является наличный расчет. Осуществляется передача денег после подписания договора и фиксируется распиской.

Чаще всего денежные средства помещают в ячейку банка. В день получения покупателем документа о праве на объект продавец может забрать деньги. Условия и порядок изъятия суммы из ячейки прописываются в договоре с кредитной организацией.

Помимо наличного расчета, возможен и безналичный способ посредством перечисления денег на счет продавца.

Допускается урегулирование финансовых моментов после регистрации прав нового владельца недвижимости.

Расходы

Как продавцов, так и покупателя нередко интересует вопрос, сколько стоит переоформить квартиру. Пошлина за осуществление регистрации составит 2 000 руб. Уплатить данную сумму следует до истечения 5 дней с даты, когда было подано заявление.

Регистрация

Договор подлежит обязательной государственной регистрации, которая осуществляется через Росреестр либо МФЦ. Обратиться можно в любое отделение регистратора вне зависимости от месторасположения объекта.

Обращение допускается отправить с помощью почты. Заявление и документы должны быть заверены нотариально. Письмо нужно оформлять с пометкой «ценное», с описью вложения и с уведомлением.

Также имеется способ направления заявления через сайт Росреестра. Однако для этого требуется иметь цифровую подпись. При отсутствии подписи заявитель сможет только записаться на прием.

Регистрация через МФЦ происходит в несколько этапов:

Подать документацию.
Дождаться окончания проверки на предмет ошибок в бумагах, а также подлинности.
Получить правоустанавливающий документ.

Необходимые документы

В компетентный орган следует предоставить:

паспорта;
заявление;
договор в 3 экземплярах (сторонам и регистратору);
свидетельство о праве собственности;
документ, устанавливающий права на квартиру;
справку о наличии или отсутствии лиц, зарегистрированных в помещении;
согласие супруга (в случае необходимости);
разрешение органа опеки (если актуально);
судебное решение (если имеется);
квитанцию, доказывающую, что пошлина уплачена.

Основания для отказа

Причин для отказа в регистрации может быть несколько:

собран неполный пакет документов;
в документации обнаружены ошибки;
раскрыта попытка двойной продажи объекта (продавец пытается продать квартиру 2 покупателям одновременно);
в отношении недвижимости ведется судебное разбирательство;
смерть продавца до момента завершения сделки;
квартира продается по доверенности, при этом существует запрет на проведение операций без личного участия собственника;
государственная пошлина не была уплачена.

Сроки

Время регистрации сделки не должно превышать 10 дней. При направлении обращения через МФЦ срок может быть увеличен в связи с необходимостью обработки материалов в центре.

Нюансы заключения

При проведении сделки по отчуждению жилья может возникнуть ряд нюансов, которые нужно учесть. Специфика составления договора напрямую зависит от обстоятельств, при которых он подписывается.

Продажа доли

В данной ситуации гражданское право устанавливает принцип преимущественного права, когда перед продажей продавец обязан предложить приобрести долю совладельцам квартиры.

Предложение не требует нотариального заверения, но составлять его нужно письменно и направлять письмом с уведомлением. Если от совладельцев поступил отказ приобрести долю либо в течение 30 дней ответ не поступил, продавец вправе заключить соглашение с третьим лицом.

Между родственниками

При осуществлении данной сделки стоит принять во внимание:

необходимость заплатить налог, если жилье в собственности менее 5 лет и стоит больше 1 млн. руб.;
если покупатель состоит в браке, приобретенная недвижимость будет считаться совместно нажитой и подлежать разделу в случае развода;
родственник, ставший собственником, может выписать с площади остальных.

С ипотекой

В данной ситуации риск не получить деньги либо столкнуться с мошенничеством практически равен нулю, поскольку сделку контролирует финансовая организация. Однако существует возможность, что банк не одобрит выдачу кредита покупателю. В таком случае продавец будет вынужден вернуть сумму задатка, поскольку договоренность нарушена по вине третьих лиц.

При продаже площади с ипотекой надо придерживаться такого алгоритма действий:

Договориться со второй стороной и подписать соглашение о задатке.
Произвести оценку объекта с помощью эксперта.
Передать покупателю документацию, которую требует банк.
После одобрения банка составить основной договор.
Зарегистрировать переоформление прав в МФЦ или в регистрационной палате.
Предоставить в кредитующую организацию выписку, подтверждающую наличие прав собственности у покупателя.
Получить перечисленные банком средства.

Что обязательно проверить

Проверку нужно производить по нескольким направлениям:

визуальный осмотр помещения на предмет изъянов;
убедиться, что квартира принадлежит продавцу (если действует представитель, то должна быть доверенность);
проверить документацию на объект;
узнать, имеются ли на площадь обременения;
убедиться, что продавец является дееспособным, а также не страдает наркотической или алкогольной зависимостью;
удостовериться, что отсутствуют долги по оплате услуг;
узнать о лицах, прописанных в помещении (снять с учета несовершеннолетнего проблематично).

Подлинность документов

Особое внимание требует проверка подлинности следующих документов:

договора, ставшего основанием возникновения права у продавца (купли-продажи, мены, дарения и т. д.);
бумаг, которые подтверждают отсутствие обременений;
договора об ипотеке (если актуально);
паспорта гражданина, у которого приобретается квартира.

Собственники

Следует запросить в Росреестре сведения о количестве собственников на объект, а также об основаниях возникновения у них прав.

Если квартира была передана по завещанию, необходимо выяснить в нотариальной конторе, есть ли иные наследники.

Наличие обременений

Узнать о наличии или отсутствии обременений на объект можно в Росреестре. С этой целью нужно запросить выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) . В документе содержится информация о залогах и наложенных арестах.

Новые правила оформления

За последние годы отмечаются такие нововведения:

обязательное участие нотариуса, если отчуждается доля либо осуществляется раздел имущества супругов;
налог взимается при владении объектом менее 5 лет (исключение составляют сделки дарения, ренты, наследования, приватизации);
процедуры постановки на кадастровый учет и регистрации проводятся одновременно в срок до 10 дней;
документы вправе не принять в одном случае — не установлена личность обратившегося.

Положительные стороны

Нововведения направлены на ужесточение требований к документам, а также на защиту интересов детей. Благодаря изменениям в законодательстве увеличилось количество «чистых» сделок и уменьшилось число случаев мошенничества.

Недостатки

Основным минусом является налогообложение, а именно, увеличение срока владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога.

Налоги

Налог при отчуждении помещения составляет 13 % от кадастровой стоимости. При расчете применяется коэффициент 0.7. Показатель берется на 1 января года, в котором была зарегистрирована сделка.

До 30 апреля года, следующего за годом регистрации перехода прав, продавец обязан предоставить в Федеральную налоговую службу сведения о доходе, полученном в связи с отчуждением объекта.

В ситуации, когда права на помещение возникли у продавца в связи с дарением, завещанием или договором о пожизненном содержании, налог не уплачивается. Обязательным условием освобождения от налога является владение недвижимостью 3 и более года.

Продавцы жилья, приобретенного на других основаниях и позже 1 января 2016 г., освобождаются от налогообложения при условии нахождения объекта в собственности не менее 5 лет.

Возможные риски сторон

При проведении процедуры возможны такие риски:

нарушение прав детей (нужно быть уверенным, что на площади не прописаны несовершеннолетние, особенно если они являются сиротами);
нарушение интересов супругов (например, квартира приватизировалась на имя жены, но муж имеет право проживать в ней даже после продажи);
нарушение прав прописанных (некоторые категории граждан могут проживать в помещении после смены собственника);
продавец признан недееспособным (в таком случае сделка признается недействительной);
появление наследников (если право продавца на объект возникло согласно завещанию);
мошенничество со стороны продавца.