В соответствии с жилищным законодательством, общее имущество собственников помещений имеется в каждом многоквартирном доме. Сложный технический объект нуждается в умелом управлении и хорошем содержании. От этого зависит комфортность проживания, потребительская стоимость каждой отдельной квартиры и нежилых помещений.
Общее имущество
Общественное имущество — элементы жилого здания, которые обслуживают одновременно несколько квартир. Подобная недвижимость принадлежит владельцам жилья по праву долевой собственности.
Состав определяют:
- сами собственники помещений с целью выполнения обязанностей по содержанию прилегающей территории;
- органы государственной власти — для контроля за выполнением обязательств;
- инстанции местного самоуправления — организуют подготовку и проведение конкурса по поиску управляющей организации.
Законодательство
Основной законодательный акт в этой области — Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общей собственности в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания ремонтных услуг».
Закон регламентирует следующее:
- определение состава общедомового имущества;
- правила обслуживания;
- порядок организации уплаты взносов.
Дополнительные условия и особенности также прописаны в статье 36 Жилищного кодекса (далее — ЖК) Российской Федерации.
Что в него включают
В части 1 статья 36 ЖК РФ и Постановлении Правительства № 491 указывается что именно входит в общедомовое имущество многоквартирного дома (МКД).
Регламентированный перечень:
- Помещения в МКД, выходящие за пределы квартиры: лифты, коридоры, технические этажи, чердаки и некоторые типы подвалов.
- Любые помещения в здании, у которых нет конкретно установленных владельцев. Например, самостоятельно организованный в подвале спортивный зал будет принадлежать всем собственникам без исключения.
- Крыши, несущие конструкции и любое оборудование, установленное в здании и за его пределами. При этом оно должно использоваться для обслуживания более, чем одной квартиры.
- Земельный участок вместе со всеми атрибутами благоустройства: парковки, трансформатор, тепловой пункт, гаражи, детская или спортивная площадка, клумбы и прочие элементы, которые непосредственно относятся к дому.
В современных МКД подвалы и технические этажи активно используются в качестве нежилых помещений и сдаются в аренду. В соответствии с пунктом 1.1 статьи 36 ЖК РФ, в состав коллективного имущества входят только те подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.
Что можно включить дополнительно
В Постановлении Правительства и Жилищном кодексе говорится, что общедомовая собственность в многоквартирном доме может включать дополнительные элементы. В этот список входят объекты, расположенные внутри самого здания и в границах участка, на котором оно расположено.
Что относится к общему имуществу многоквартирного дома дополнительно:
- Ограждающие и несущие конструкции многоквартирного дома: стены, фундамент, перекрытия, балконные плиты.
- Окна и двери в подвале и подъезде, лестничные перила, парапеты.
- Стояки и ответвления внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, отопления и газоснабжения, границей служит первое отключающее устройство.
Внешними границами сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных являются стены МКД. Сети газоснабжения, входящих в состав коллективной собственности, ограничиваются местом соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Атрибут инженерных систем — полотенцесушитель, связанный с горячим водоснабжением. Если присутствуют краны для его отключения, то общедомовой собственностью будет считаться труба до запорного механизма.
Порядок содержания
Правила использования общедомовой собственности устанавливают Гражданский (далее — ГК) и Жилищный кодексы Российской Федерации. Так, в соответствии со статьями 247 и 249 ГК РФ, распоряжение подобным имуществом может происходить только с полного одобрения всех участников долевой собственности.
Примеры использования:
- размещение рекламных конструкций на стенах;
- организация мастерских в подвальных помещениях;
- сдача в аренду для проведения коммуникаций провайдерам, предоставляющим доступ к сети интернет.
Денежные средства, полученные от того или иного типа аренды, можно использовать для погашения платежей по капитальному ремонту или обустройства детской площадки.
Оплата
Все материальные затраты, связанные с содержанием, ремонтом и обеспечением работоспособности общедомовой собственности, ложатся на плечи квартиросъемщиков. Затраты на обслуживание высчитываются так, чтобы обеспечить материальную базу для достойного поддержания коллективного имущества.
Суммы, относящиеся к частям оплаты за общественную собственность, указаны в платежках. Каждая позиция описана отдельной строкой, чтобы владельцу было проще отследить и самостоятельно подсчитать размеры начислений.
Коллективная недвижимость может финансироваться из разных источников:
- личного бюджета владельцев квартир;
- средств арендаторов нежилых помещений;
- доходов собственников, которым полагаются субсидии при оплате коммунальных услуг.
Управление имуществом
Под управлением коллективной собственностью подразумевается организация содержания и ремонта нежилых помещений. Эти меры должны обеспечить исправность технических сооружений и предупреждение безопасности для жизни и здоровья граждан.
Управлять общим имуществом могут:
- Владельцы квартир.
- Сформированное товарищество собственников жилья или жилищно-строительный кооператив, где есть правление и председатель.
- Собственники и управляющая компания по договору.
Практически во всех случаях, кроме первого, за управление коллективной собственностью отвечает управляющая компания дома. Она обязана организовывать уборку двора и обслуживать коммуникации. Впрочем, собрание жильцов может взять на себя эти функции и заняться самоуправлением по своему усмотрению.
Реестр собственников
Реестр собственников МКД — это документ, который содержит все необходимые сведения о владельцах жилых помещений. Составляется на основе выписок из ЕГРН на каждую квартиру для проведения официального собрания всех жильцов, согласно приказу Минстроя № 937. Его может заказать каждый проживающий в доме гражданин, а также Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) или ЖКХ.
Документ содержит такие сведения:
- количество жилых и нежилых помещений в МКД;
- ФИО владельцев каждой квартиры;
- площадь, которую имеет жилье;
- кадастровый номер и реквизиты свидетельств на право собственности;
- дату постановки на учет;
- подсчитанные доли во владении коллективным имуществом.
Подобный документ устанавливает право граждан проживать на территории дома и участвовать в собрании жильцов. Если к протоколу собрания не приложить реестр, то принятые собственниками решения будут недействительными.
Получить реестр можно следующим образом:
- Прямое обращение в ТСЖ или в управляющую компанию. У них имеется подобный документ, но для его получения необходима веская причина.
- Взять сведения в Росреестре. Запросить подобную информацию может как сотрудник ТСЖ, так и группа граждан, заинтересованная в получении данных.
- Воспользоваться интернет-ресурсами. За определенное денежное вознаграждение будет собрана вся книга без участия заказчика.
Земля
В соответствии с Жилищным кодексом РФ, общедомовая земля под МКД безвозмездно переходит в долевую собственность каждого владельца квартиры. Законодательство говорит о том, что никто, кроме жильцов, не вправе приватизировать коллективный участок.
Для того, чтобы узнать, кому принадлежит земля, необходимо обратиться в Росреестр с соответствующим запросом. В качестве альтернативы можно обратиться к публичной кадастровой карте, которая находится на сайте государственного органа.
Тонкости управления общественной землей в МКД:
- Распоряжаться землей могут только владельцы квартир, но управление происходит в рамках ЖК РФ.
- Любые изменения, связанные с придомовой землей, могут быть приняты лишь на общедомовом собрании.
- Владельцы квартир могут запретить пользование двором для лиц, не проживающих на территории дома, и даже вправе установить забор.
Кадастровый учет
Особенности ведения кадастрового учета общедомовой собственности в многоквартирном доме регламентирует Федеральный закон № 218 от 13 июня 2015 года «О государственной регистрации недвижимости».
Пункт 5 статьи 40 содержит следующую трактовку: «при осуществлении государственного кадастрового учета МКД одновременно реализуется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком МКД, а также расположенных в таком доме машино-мест».
Соответственно, кадастровый учет подобного типа имущества происходит в момент регистрации МКД и обновляется раз в 5 лет. Для получения информации о кадастровой стоимости участка, необходимо обратиться в Росреестр или посетить сайт с публичной кадастровой картой.
Отчуждение и передача третьим лицам
Регламентированные частью 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации нормы, запрещают владельцу помещения в МКД осуществлять отчуждение своей доли в праве общей собственности.
Аналогичная норма, закрепленная во второй части статьи 291 Гражданского кодекса РФ, устанавливает запрет на продажу, обмен и совершения прочих действий, которые направлены на передачу доли в руки третьих лиц.
Организация капитального ремонта
Проведение капитального ремонта коллективного имущества в МКД осуществляется на основании решения общего собрания всех собственников, которое может принимается в любое время. Каждое физическое лицо может предложить инициативу капремонта, а задача коллектива — одобрить или отклонить предложение.
Собрание собственников должно утвердить следующее:
- список работы для капремонта;
- смету расходов, связанных с проведением работ;
- период проведения;
- источники финансирования;
- гражданина, который от лица владельцев будет участвовать в приемки проделанных работ и подписывать соответствующие акты.
Для того, чтобы начать ремонт, собрание собственников должно выбрать подрядную организацию и подписать с ней договор. Обычно этим занимается Региональный оператор, в распоряжении которого находится фонд капитального ремонта, но владельцы имеют право решать этот вопрос самостоятельно.
Акт осмотра
Осмотр является частью управления коллективной собственностью. Его результат отражается в акте осмотра.
Данная процедура является основанием для принятия решений о:
- соответствии проверяемого общего имущества требованиям действующего законодательства;
- мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов;
- соблюдении требований обеспечения безопасности граждан.
Существуют плановые, сезонные и внеплановые осмотры. Первые проходят в соответствии с установленным управляющей компанией графиком и общим годовым планом. Сезонные проходят в определенное время года. Собрание жильцов может утвердить собственную периодичность.
Внеплановые осмотры проводятся в следующих случаях:
- после стихийных природных явлений, способных повредить конструкцию: обильные ливни, снегопады или наводнения;
- при аварии во внешних коммуникациях;
- после выявления деформации конструкции и некорректной работы инженерного оборудования.
Изменение состава
Правила, устанавливающие состав коллективной собственности, регламентированы Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества».
В соответствии с законодательством, лишь сами собственники и государственные органы имеют право изменять и устанавливать состав общедомового хозяйства.
Нередко можно встретить ситуацию, когда управляющая компания самостоятельно изменяет состав имущества, тем самым повышая тарифы на содержание жилплощади. Подобное действие абсолютно незаконно и может быть оспорено в судебном порядке. Образец заявления можно получить и заполнить в инстанции.
Все решения, связанные с изменение состава коллективной собственности, должны решаться на общем собрании дома посредством голосования с полным ведением протокола.
Видео
Посмотрите видео, где разъясняется, что является общедомовым имуществом в многоквартирном доме, и какие права имеют собственники.