Обременение на недвижимость: что это такое

Приобретая недвижимое имущество, покупатели нередко сталкиваются с массой проблем, которые решить самостоятельно практически не могут. Юридическая чистота приобретаемого жилья часто приносит массу неожиданных сюрпризов, связанных с обременением права собственности владельца.

Что такое обременение на недвижимость

Под понятием «обременение на недвижимость» подразумевается наложение определенных ограничений на права собственника недвижимого имущества.

Подобные запреты могут наложить определенные организации, третьи лица, по причине сложившихся обстоятельств. Запреты на продажу, прочие ограничения возникают в силу определенных законов или заключения договоров между собственниками и третьими лицами, не имеющими к данному имуществу никакого юридического отношения.

Кратко разъясняя более доступным языком, что это такое, охарактеризовать понятие можно просто – собственник теряет юридическое право распоряжаться своим имуществом самостоятельно. При этом запрет действует не на самого собственника, а лишь на конкретный объект. Ограничение может касаться недвижимого имущества, имеющего материальную стоимость (земельный участок, дом, квартира).

Нередко на момент продажи существующие ограничения не зарегистрированы, новоиспеченный собственник узнает обо всем намного позже после приобретения.

Виды обременений

Основные виды действующих обременений прописаны Приказом Госкомзема за №84 «О введении в действие документов по ведению государственного земельного кадастра», от 22.11.1999 г, сюда относится:

• разрешение пользоваться, сроком как минимум на один год (безвозмездное, аренда, сервитут, пожизненное содержание);
• доверительное владение (при попечительстве, опеке, наследование, банкротство);
• арест;
• залог.

Виды обременения прав на недвижимое имущество могут накладываться властями, ограничивая права пользования, выполнение определенных работ. Законодательством предусмотрены и прочие ограничения, касающиеся обременения, что это конкретно значит прописывается в соответствующих документах, действует определенный временной период.

Основания для ограничений

Определенная организация или представители власти не могут наложить какое-то ограничение по недвижимому имуществу до тех пор, пока не возникнут основания. Ограничить действия собственника на недвижимость, что-то другое можно лишь тогда, когда объект попадает под следующие критерии:

• решением суда наложен арест, запрет на продажу, другие манипуляции собственника;
• гражданин заключил сделку под залог имеющегося имущества, что подтверждается соответствующей документацией;
• государственные, административные власти местного уровня создали соответствующий акт;
• объект попадет под ограничения в силу определенного закона (например, очень часто встречается обременение на квартиру по материнскому капиталу).

Действия структур всегда подтверждаются документально, ограничивая собственника во многом, например, продажа квартиры с обременением запрещена. Возникает проблема в случае залога, заключения пожизненной ренты, продажи, обмена и прочих вопросов.

Несмотря на массу проблем, при продаже квартиры с обременением, покупатель несколько выигрывает. Такое имущество стоит намного дешевле реальной стоимости.

Как ограничиваются права собственника

Учитывая виды ограничений, причины, повлекшие такой результат, собственники могут быть «ущемлены» по-разному:

• Аренда. Когда хозяин решается заключить соответствующее соглашение о сдаче определенного объекта третьим лицам. Обычно в документе прописываются условия аренды, временной период, обязанности сторон, прочие нюансы. Если объект нужно срочно продать, аренда не прекращается, а все обязанности согласно договору, вместе с объектом автоматически переходят к новому обладателю до окончания срока аренды. Договор аренды быстро расторгнуть нельзя, арендаторов ставят в известность за три месяца, после чего сделку можно прекратить.
• Залог. Чаще всего накладывается при решении собственника взять денежный заем под залог определенного объекта. Получая денежные средства в долг, гражданин обязуется их вернуть, согласно действующим условиям, после чего ограничение снимается. Без соглашения залогодержателя, имущество не может быть передано или продано третьим лицам. Если залогодержатель будет не против, то владелец имеет право передавать в пользование, отчуждать. Также допускается реализация собственности, если владелец принимает решение продать объект, освобождает его, составляет договор купли-продажи с обременением, и полученными средствами погашает долг, например, за тот же ипотечный кредит или обычную ссуду под залог.
• Рента. Соглашение выгодное обеим сторонам – один приобретает пожизненное содержание, возможно даже иждивение, второй – имущество. Последний обязуется ухаживать за действующим хозяином пожизненно, пока тот не умрет. Тем самым обременяется тот, кому предоставлена рента. Будущий хозяин оплачивает счета объекта, а прежний получает право дожить в нем до смерти, не касаясь подобных вопросов. Подобные соглашения каждая из сторон всегда может расторгнуть, в силу новых обстоятельств.
• Арест. Подобное ограничение вступает в силу на основании судебного решения. Продать, подарить такой объект не представляется возможным. Продажа квартиры с обременением ареста, приведет к тому, что новый владелец не сможет ее зарегистрировать. Данные действия продавца будут рассмотрены как мошенничество, и повлекут за собой уголовную ответственность. Случается, что договор купли-продажи с обременением все-таки вступает в силу, квартира продается или обменивается, однако потом, он легко будет признан как недействительный, его аннулируют.
• Ипотека. Соглашение заключается на длительный временной период. Будущий владелец может проживать в квартире, однако совершать какие-то манипуляции без согласия банка-кредитора запрещено. Как только ипотека будет полностью погашена, имущество полностью переходит в право собственности. Если платить нечем, заемщику разрешается продать объект, но до того, как продать квартиру с обременением, согласовать все вопросы с банком. После получения денег, закрыть ипотеку.
• Доверительное управление. Данное ограничение уместно при банкротстве, вступлении в право наследования, оформлении опеки, попечительства. Доверенное лицо полные права собственности не получает. Он управляет недвижимым имуществом исключительно согласно интересам владельца.
• Сервитут. Определяет право за третьим лицом, юридически не имеющим к данному объекту отношения, пользоваться имуществом владельца. Например, частный сервитут — проходные комнаты жилища, проходной двор, садовый участок, когда для соседа нет другого подхода, ему приходится проходить через ваш участок, чтобы попасть к себе. Собственник имеет право выполнять любые манипуляции, однако сервитут остается. Публичный сервитут заключается сделкой между гражданином собственником и государством, например, когда нужно проложить дорогу, построить социально значимый объект на месте принадлежащем гражданину. Проблема решается денежными выплатами или переселением, что редко устраивает граждан, новые жилплощади, как правило, хуже, денежные выплаты малы.
• Обременение по оставшимся долгам на имя недавно выписавшихся жильцов. Речь идет о неоплаченных коммунальных счетах.

Серьезная проблема возникает, когда при продаже квартиры, собственник скрыл наличие других членов семьи, имеющих право спустя время прописаться (заключенных) или несовершеннолетних, которых выписать непросто. Такое возможно лишь тогда, когда есть стопроцентная гарантия новой прописки, которую предоставляют их представители.

Пострадавшие лица и новоиспеченный хозяин имеют право подать в суд. Сделку признают недействительной или выпишут зарегистрированных в судебном порядке.

Как снять ограничения

Автоматически действия любого соглашения, решение суда считаются недействительными, как только выполняются прописанные в документах условия. Параллельно снимаются любые запреты. То есть как только будет выплачена денежная сумма, истечет срок ареста, залога, то есть стороны полностью исполнят прописанные обязательства. Проще сказать, как только будут устранены причины, которые повлекли за собой проблему.

Владелец, собрав нужные документы, обращается к представителям МФЦ, Росреестра. Иногда требуется личное присутствие третьего лица, по причине которого был наложен запрет, для подтверждения определенной информации. Бывает, что приходится обращаться в суд, по его решению, устанавливать свои права.

Можно ли продать недвижимость

Пока еще существующие ограничения обременения права не зарегистрированы документально, продать такое имущество можно без проблем. После, когда документы вступят в силу, конечно у нового владельца возникнет немало хлопот. Продажа квартиры с обременением, подтвержденным документально, невозможна без соответствующих согласий третьих лиц, по причине которых создано соглашение.

Чтобы оградить себя от проблем, покупателю достаточно посмотреть нужную информацию на сайте Росреестра, раздел «Справочная информация» или лично обратиться в организацию, за выпиской из ЕГРН.

Полезное видео: нотариус Алексей Комаров об обременении объектов недвижимости

Приобретая любую недвижимость всегда необходимо перед передачей денег, подписанием договора купли-продажи, узнавать насколько жилье или что-то другое юридически «чистое». Только так можно избавить себя от будущих проблем, не платить за чужие долги. Заподозрив обременение на квартиру, скорее проверьте все, что это само собой решится ожидать нет смысла. Попав в подобную ситуацию помните, у предыдущих владельцев, третьих лиц есть полные права оспорить, аннулировать сомнительные сделки, однако и у вас есть шанс выиграть, поэтому поскорее обратитесь к опытному юристу.