Где лучше взять ипотеку: в каком банке это наиболее выгодно, каковы суммы и ставки

Рынок недвижимости чутко реагирует на экономическую ситуацию. Вплоть до 2014 года недвижимое имущество считалось выгодной инвестицией, но после кризиса и трехлетнего «застоя» все изменилось: застройщики начали активно понижать цены, а потому 2018 год считается лучшим для приобретения квартиры. Однако купить квартиру не всегда возможно, поэтому многие задумываются о том, где лучше взять ипотеку.

Как подобрать ипотечную программу?

Ипотека — система долгосрочного кредита, направленная на приобретение определенного вида недвижимости. В качестве залога выступает приобретаемое жилье.

На что обращать внимание

Начинать поиск вариантов стоит только после того, как будет получено положительное решение. Если планируется приобретение в новострое, то потребуется изучить перечень компаний, аккредитованных банком. Это связано с тем, что сотрудники кредитора проверяют организации на надежность и вносят их в списки доверенных лиц — это позволяет снизить риски при выдаче ипотеки.

При приобретении вторичного жилья следует понимать, что многие банки имеют свои нюансы выдачи при выдаче кредитов.

Многие кредиторы не выдают ипотеки в таких случаях, когда:

здание старше 30-ти лет;
комнаты находятся в коммуналках или малосемейках (это неликвидное имущество);
помещения находятся в хрущевках и на цокольных этажах.

Конечно, некоторые банки могут сделать исключения, но для этого необходима веская причина.

Расположение финансовой организации

Современные кредиторы активно переходят от дорогих офисов на менее затратные интернет-услуги — этого не стоит бояться, наоборот, удаленное обслуживание гарантирует удобство и комфорт клиента.

Впрочем, хотя бы один офис финансовой организации в городе быть обязан. Он необходим для решения срочных вопросов и для контакта с основным подразделением банка.

Коротко о том, как выбрать ипотечную программу от специалиста по недвижимости:

Важные детали

Ипотека — сложный и ответственный шаг. При оформлении долгосрочного кредита, клиент должен учесть все важные аспекты и принять решение.

Размер

В сети существует огромное количество ипотечных калькуляторов, которые позволяют любому желающему примерно рассчитать доступную сумму для кредитования. Онлайн-программы дают пользователю возможность узнать, в каком банке выгоднее взять ипотеку, учитывая различные условия.

Подобные сервисы позволяют выяснить:

верхний и нижний порог кредитной суммы;
график оплаты;
минимальный уровень дохода для одобрения и успешной выплаты;
последствия досрочного погашения кредита в разные моменты времени;
итоговый платеж, если лицо гасит ипотеку материнским капиталом.

Аналогичные расчеты можно провести и в отделении банка, но они не особо будут отличаться от калькулятора.

Ставки

Ипотечная ставка — показатель, который определяет размер ежемесячных выплат заемщика. Хотя на сайтах банковских организаций обычно указан фиксированный процент, чаще всего вопрос решается с клиентом индивидуально.

Ставка зависит от:

Срока кредитования. Банк может снизить процент, если клиент возьмет ссуду не на длительный срок.
Первоначального взноса. Чем выше этот показатель, тем ниже будущая ставка.
Имущества. Некоторые учреждения готовы снизить процент, если заемщик предоставит в качестве залога стороннюю недвижимость.

Схема начисления процентов

В настоящее время кредитные организации преимущественно работают по двум схемам начисления: аннуитетной и дифференцированной.

Последний представляет собой вариант оплаты, при котором размер ежемесячного платежа постепенно уменьшается к окончанию срока кредитования. Оплата состоит из двух частей: постоянной и убывающей. Для более удобного расчета рекомендуется использовать калькулятор.

Вторая схема — аннуитетная. Это более простой и распространенный вариант платежа, при котором заемщик каждый месяц выплачивает банку одинаковую сумму.

Страхование

Ипотечное страхование — система предупреждения рисков кредиторов и заемщиков, которая в современных банках стала обязательным условием заключения сделки.

Принято выделять три категории:

Страхование жилья — недвижимость защищается от порчи или полного уничтожения. Страховые случаи прописываются в договоре.
Страхование жизни — если заемщик не способен погашать задолженность по причине тяжелой болезни, то компания берет финансовые обязательства на себя.
Титульное страхование — защищает банки в случае, если у заемщика есть риск потерять права собственности. Например, неожиданно появился близкий родственник продавца, которого не было в городе на момент заключения договора.

Последний тип страховки используется редко. Только в моменты, когда юристы кредитора видят потенциальную угрозу в контракте.

Первоначальный взнос

Статистика банков показывает, что доля неплательщиков среди категории граждан, берущих кредит без денег, на 40% выше. Поэтому финансовые учреждения активно используют тактику «первоначального взноса».

Первоначальный взнос — часть стоимости залогового объекта, которое лицо приобретает в ипотечный кредит. Этот платеж уменьшает общую сумму кредита и, соответственно, будущую переплату.

Функции первоначального платежа:

подтверждение финансовой состоятельности заемщика;
снижение процентной ставки;
повышение шанса одобрения даже при наличии «настораживающих» моментов;
уменьшение общей суммы кредита.

Сроки предоставления

Банковские организации предпочитают устанавливать фиксированный срок ипотечного кредитования. Однако в зависимости от определенных условий, этот показатель может быть изменен в большую или меньшую сторону.

Существует три вида долговых обязательств:

краткосрочные — до 10 лет;
среднесрочные — от 10 до 20 лет;
долгосрочные — до 30 лет.

Основным параметром, который оказывает влияние на ипотечный период, является возраст заемщика. Большинство организаций не стремятся кредитовать до такого возраста, который заведомо будет превышать трудоспособный.

Валюта

Вопреки стереотипам, любой гражданин вправе получить ипотеку во всех доступных валютах. При этом процедура заключения договора не будет отличаться от стандартного «рублевого» соглашения.

Дополнительные комиссии

Дополнительные расходы при оформлении современной ипотеки — обычное дело. Банки не стесняются зарабатывать деньги, предоставляя сторонние услуги. Подобные затраты можно разделить на обязательные и необязательные.

К первым относят независимую оценку приобретаемого жилья, страхование, а также обмен (для валютного кредита).

К необязательным:

комиссия за рассмотрение заявления на займ;
комиссия за выдачу кредита;
страховка жизни и здоровья;
комиссия за снятие денежных средств.

Стоимость всех сторонних затрат может достигать от 1 до 4% кредита, поэтому перед оформлением договора изучают все его нюансы и аспекты.

Досрочное погашение ипотеки

Право на досрочное погашение кредита закреплено на законодательном уровне. Банк, как правило, пытается отговорить клиента, но при его решении ничего не может с этим поделать.

Действия для досрочного закрытия задолженности:

Уведомить банк о решении.
Назвать дату полного расчета.
Связаться с менеджером по ипотеке, назначить встречу. Очень важно обговорить все нюансы оплаты.
Оплатить кредит.
Узнать результат у учреждения.

Требования к кредитополучателю

Основные требования к заемщику унифицированы и действуют без изменений несколько лет. Но, в зависимости от организации, критерии могут незначительно разниться.

Стандартные требования:

Гражданство Российской Федерации — ипотеку для иностранцев дает мизерное число банков.
Возраст — кредитный договор должен быть погашен до наступления пенсии.
Место проживания — кредиторы предпочитают, чтобы недвижимость приобреталась по месту прописки. Условие не является обязательным для всех банков.
Доход — желательно, чтобы затраты на покрытие займа не превышали 40% от дохода кредитополучателя.
Кредитная история — с плохим рейтингом шанс на получение ипотеки стремится к нулю.

При анализе финансового состояния гражданина, банк может затребовать дополнительную информацию. Например, данные об автотранспорте, затраты на отпуск и т.д.

Нюансы выбора

Рынок жилья разделяют на два типа: первичный и вторичный. Каждый из них имеет преимущества, особенности и недостатки.

Приобретение на первичном рынке

Первичная ипотека — приобретение в недвижимость объекта, который уже построен, но еще не сдан в эксплуатацию. То есть новостройка, на которую нет прав собственности, будет относиться к этой категории рынка.

Особенности первичной ипотеки:

в качестве залога выступает право требования на приобретаемый объект;
документы на собственность оформляются после сдачи объекта в эксплуатацию;
справки и сопутствующая документация собирается дважды: для регистрации договора долевого участия и установления прав собственности.

Преимуществами называют рентабельность жилья (возможность продать недвижимость в будущем за более высокую цену), возможность сделать ремонт квартиры «с нуля». Не забывают об экономии на страховке — на новостройки титульная страховка не оформляется.

На вторичном

Вторичная ипотека — это кредитование, при котором лицо приобретает жилье, находившееся во владении другого гражданина.

Отличительные черты вторичного рынка: в качестве объекта залога выступает уже готовое сооружение. Существенно меньше проблем с документами, потому что их сдают один раз для регистрации кредита и прав на собственность в ФРС. Заслуживает внимания моментальное заселение после заключения договора.

Преимущества:

качество жилья проверено годами;
не придется вкладываться в ремонт;
возможность выбрать недвижимость в центре города;
не придется зависеть от застройщика.

Классические программы кредитования

Современные финансовые учреждения предоставляют большой спектр стандартных программ кредитования. Они характеризуются разными условиями, объектами приобретения и итоговым процентом.

Базовые виды ипотеки:

На готовое жилье. Средняя ставка составляет 7,4%, а срок кредитования не превышает 30 лет. Отличается простотой оформления кредита и отсутствием проблем с документацией.
На покупку загородного дома. Оформление кредита на приобретение коттеджа или частного дома вместе с земельным участком.
Строительство дома. Лицо регистрирует ипотеку с целью построить жилье на уже имеющейся территории. Особенность в том, что в качестве объекта залога выступает не только будущее жилье, но и территория со всеми пристройками.
Приобретение земельного участка. Дает возможность лицу взять кредит на земельный участок. В качестве залога кредитор затребует другую недвижимость, которая имеется у гражданина.

В зависимости от банка виды и наименования программ могут меняться, однако эти категории имеют наибольшее распространение в России.

Обзор предложений банков

Финансовые организации устанавливают процентные ставки и условия в зависимости от многих внешних факторов. Во многом, влияние оказывает размер банка и его финансовое состояние.

Тинькофф Ипотека

Банк Тинькофф стал известен тем, что практически отказался от офисов и перешел на удаленное обслуживание клиентов. Это позволило снизить затраты, что отразилось на ставках по ипотеке.

Тип недвижимости	Ставка	Минимальная сумма взноса
Новостройка	6%	10%
Вторичное жилье	7%	10%
Частный дом	10%	20%
Коммерческая недвижимость	15%	40%

Особенность банка в том, что практически все сторонние затраты он берет на себя, освобождая от них клиента.

Банк «Открытие»

«Открытие» — универсальная коммерческая организация, которая находится на рынке с 2007 года. Особенность банка в том, что он нередко предоставляет среднесрочный кредит даже гражданам старше 45 лет.

Вид ипотеки	Процентная ставка	Минимальная сумма взноса
Вторичный рынок	от 8,7%	9,2%
Первичный рынок	от 8,5%	11%
Рефинансирование	от 8,7%	—

ВТБ

Главное преимущество банка — скорость принятия решения. Средний срок проверки клиента в среднестатистическом учреждения составляет 75 часов, в то время как ВТБ выносит решение буквально за стуки.

Тип ипотеки	Ставка	Минимальная сумма взноса
Первичный рынок	9,6%	13%
Вторичный рынок	от 9,5%	15%
Рефинансирование	от 8,8%	—

Эксперт Банк

Эксперт Банк — стандартное финансовое учреждение для кредитования на крупные суммы. Отличительной чертой сервиса является отсутствие комиссии за дополнительные услуги. Организация не возьмет проценты даже за досрочное погашение.

Вид ипотеки	Ставка	Минимальный взнос
Первичный рынок	от 8,8%	11%
Вторичный рынок	от 8,5%	15%
Рефинансирование	от 8,7%	—

Сбербанк

Сбербанк занимает лидирующие позиции на рынке. С ним сотрудничает огромное количество физических и юридических лиц, что позволяет организации устанавливать одни из самых низких ипотечных ставок. Особенно эта политика очевидна в случае с новостройками.

Тип ипотеки	Ставка	Минимальная сумма взноса
Построенное жилье	8.6%	15%
Новостройки	от 7,1%	15%
Рефинансирование	от 9,5%	—

Примсоцбанк

Примсоцбанк — региональная организация, специализирующаяся на кредитовании и предоставлении корпоративных счетов. Фактически является дочерним предприятием ПАО «Банк Левобережный».

Вид ипотеки	Ставка	Минимальная взнос
Построенное жилье	9%	20%
Новостройки	8,5%	20%
Частный дом	9,25%	30%
Строительство	12%	до 70% от стоимости квартиры
Рефинансирование	от 8,75%	—

Московский кредитный банк

Клиентами организации могут быть граждане с местом фактического проживания в Москве. При этом прописка не играет никакой роли.

Тип ипотеки	Процентная ставка	Сумма взноса
Вторичный рынок	от 9,99% до 23%	17%
Новостройки	от 9,99% до 23%	17%
Нежилые помещения/апартаменты	17,25% до 23,5%	20%

Россельхозбанк

Россельхозбанк сформирован для финансовой помощи фермерам и сельскому хозяйству. Практически все программы организации направлены на эту сферу, но есть и исключения в виде ипотеки для физических лиц.

Тип ипотеки	Ставка	Минимальная взнос
Новостройка	9,45%	от 20%
Готовое жилье	9,45%	от 10% до 15%
Апартаменты	10,25%	30%
Частный дом или участок	12%	25%

Райффайзен Банк

Райффайзен банк специализируется на кредитах малому и среднему бизнесу. Ипотека не входит в список основных услуг организации, однако ее условия достаточно выгодны.

Вид ипотеки	Процентная ставка	Сумма взноса
Новостройка	от 10,25%	15%
Построенное жилье	от 10,25%	15%
Частный дом	12,75%	20%

Специальные предложения

Особые ипотечные программы, как правило, предоставляются государством для социально-незащищенных групп. Для них помощь страны — единственный способ купить жилье.

Молодой семье

В программе участвуют лица от 18 до 40 лет, которые в результате могут получить из государственного бюджета субсидию. Ее размер составляет не менее 35% от стоимости жилья. При этом ставка для пары с детьми снижается и может составлять 8,9%.

С материнским капиталом

В соответствии с Постановлением Правительства №862 «О правилах накопления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий», лицо имеет право использовать субсидию в качестве первоначального взноса или средств для постепенного погашения кредита.

При появлении второго (последующего) ребенка после 01.01.2018

Государство стремится к повышению рождаемости и всячески стимулирует это, в том числе посредством помощи с покупкой жилья. Граждане-участники программы, у которых родился второй ребенок, могут рассчитывать на списание стоимости 18 кв. м. квартиры.

Для претендующих на господдержку

Лица, претендующие на государственную поддержку, могут рассчитывать на компенсацию в размере до 35% от стоимости недвижимости. При наличии определенных условий, которые обговариваются с банком индивидуально, присутствует возможность приобрести квартиру по заниженной наценки.

Социальным категориям граждан

Задачей социальной ипотеки является помощь незащищенным социальным группам в приобретении жилья. Отличительными чертами подобного кредитования называют заниженную стоимость и не менее приятную процентную ставку.

Военнослужащим

Военная ипотека примечательна тем, что пока гражданин состоит на военной службе, его кредитная задолженность гасится за счет государственных средств.

Для зарплатных клиентов

Держатели зарплатных карт в банке могут рассчитывать на комиссионную скидку . То есть любая ставка на квартиру первичного или вторичного рынка будет выгоднее примерно на 0,5% (зависит от организации).

Советы заемщикам

Выбор банка, где выгоднее взять ипотеку, зависит исключительно от самого гражданина и его возможности потратить свободно время на изучение всех программ и организаций.

Где самые низкие проценты

Размер процентов зависит от типа приобретаемого жилья. Например, Сбербанк назначает на новостройки самую низкую ставку на рынке. В то время как при приобретении готовой квартиры стоит обратиться к ВТБ или Тинькоффу.

Минимальный первоначальный взнос

Самый низкий первичный взнос в размере 9,7% от стоимости недвижимости принадлежит банку «Открытие». На втором месте находится Тинькофф с начальной оплатой в 10%.

Быть в курсе цен на жилье

В последние годы наблюдается спад на стоимость жилья, поэтому перед принятием решения о кредитовании, необходимо изучить рынок недвижимости. Ведь всегда можно найти отличное жилье по более низкой стоимости.

Покупай ликвидное

При наличии выбора всегда нужно приобретать ликвидное жилье. В случае необходимости его можно быстро продать по себестоимости и вернуть потраченную сумму.

Торгуйтесь по сезону

Инвесторы убеждены, что самое выгодное время для покупки недвижимости — лето. В этот период наблюдается самая низкая активность на рынке, и продавцы готовы значительно снизить цену.

Выйдите на собственника напрямую

Если приобретается квартира во вторичном секторе, не нужно стесняться выходить на собственника лично. Это даст возможность узнать обо всех нюансах жилья и убедиться в отсутствии подвоха со стороны владельца.

Нужен ли риелтор

Риелтор — это необязательная трата при оформлении ипотеки. Заемщик сам принимает решение о найме специального представителя, банк не вправе навязать его гражданину.

Функции риелтора:

сбор всех документов;
заключение договора на выгодную ипотеку;
оплата пошлин;
получение выписки из управляющей компании;
поиск и наем экспертом в сфере оценки имущества.

Услуги риелтора будут полезны новичкам, которые впервые приобретают квартиру. Специалист поможет не только учтет все нюансы сделки, но и даст заемщику полезные советы.

Самый выгодный ипотечный кредит в Москве

Если отталкиваться от минимальной ставки, то советом, в каком банке лучше взять ипотеку в Москве, окажется «Семейная ипотека». Финансовая организация выдает кредиты под 6% с максимальной суммой до 12 млн рублей.