Ипотечный кредит на вторичное жилье: где взять выгодную ипотеку и как ее оформить, ставки на вторичном рынке

После 5 лет застоя рынок вторичной недвижимости развивается крайне стремительно. Из-за множества недобросовестных компаний в сфере новостроек люди обратили свой интерес к проверенной временем недвижимости и вопрос, какой ипотечный кредит на вторичное жилье стоит взять, сегодня актуален.

Покупка вторичного жилья

Вторичная квартира — готовая, укомплектованная недвижимость, которая прошла процедуру государственной регистрации и находится в собственности гражданина. Подобный тип помещений обладает преимуществами, особенностями и недостатками, которые следует учитывать при оформлении кредита.

Достоинства

Многие граждане недооценивают вторичное жилье. На самом деле готовые квартиры имеют огромное количество преимуществ, о которых забывают.

Преимущества вторичного рынка:

богатый выбор квартир разного типа во многих районах;
относительно быстрое оформление документации;
быстрый переезд;
возможность осмотреть квартиру;
наличие готового ремонта;
низкая процентная ставка (не во всех банках).

Приобретая готовую квартиру, лицо может оценить инфраструктуру района и познакомиться с соседями. Многие же застройщики не прочь приукрасить свои достижения и выдать то, чего на самом деле нет.

Недостатки

У готовых квартир имеется ряд важных недостатков, о которых следует помнить. Конечно, при желании и небольшой удачи можно найти жилье без минусов, но такое случается редко.

Недостатки подобной недвижимости:

потенциально старое жилье — изношенная проводка или сантехника;
возможные проблемы с бывшими владельцами;
завышенная цена в центральных районах;
ветхость конструкции (не всегда).

Главной проблемой при покупке готовой квартиры становится ее «юридическая чистота». Если ошибиться в выборе, то можно наткнуться на мошенников, продающих «левую» недвижимость за бесценок, а потом узнать о существовании далекого родственника — претендента на жилье. Судебные разбирательства за право собственности могут занять огромное количество времени.

Требования для кредитования

Большинство банковских организаций устанавливает стандартные требования для заемщиков при оформлении кредитов. Это касается как первичного, так и вторичного рынка.

Унифицированные требования к заемщику:

возраст от 21 до 65 лет;
наличие гражданства Российской Федерации;
рабочий стаж не менее 6-ти месяцев;
постоянный доход и его документальное подтверждение.

Практически все ипотечные программы подразумевают первоначальные взносы. В зависимости от банка размер оплаты может варьироваться от 5% от общей стоимости квартиры до 30%. Об этом необходимо уточнять у консультанта в организации.

К объекту недвижимости

Приобретаемую квартиру должен оценить независимый специалист, прошедший аккредитацию у банка. Как правило, результаты не всегда совпадают с ожиданиями клиентов. Экспертизу можно оспорить через суд, но это крайне затратно.

Перед заключением договора необходимо заранее обратить внимание на следующее:

Визуальная оценка помещения: материал и общее состояние помещений.
Изучение местных коммуникаций: качество проводки, сантехники, наличие газа и прочее.
Оценка местоположения недвижимости. Очевидно, чем ближе к главным магистралям, тем лучше.

Требования обобщенные. В зависимости от финансовой организации они могут меняться, что может сказаться на итоге независимой оценки.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Критерии отбора квартиры каждый покупатель устанавливает самостоятельно. Впрочем, есть ряд рекомендаций, которые позволяет сделать удачный выбор.

Этажность

Этаж и климат взаимосвязаны между собой и вместе способны создать как комфортные, так и не очень приятные условия для проживания в квартире. Все зависит от человека.

Особенности этажности и расположения окон:

на первых этажах нередко наблюдается повышенная влажность;
на последнем этаже, как правило, летом довольно жарко;
если окна выходят на солнечную сторону, будет комфортно зимой, но проблемно летом.

Планировка

Линейная планировка, которая используется в домах старого типа, проигрывает «распашонкам». Последние не только лучше проветриваются, но и обладают более просторными комнатами.

Несколько важных моментов в планировке:

проходные комнаты уменьшают функциональность помещения;
комнаты неправильной формы сложнее обставлять мебелью;
совмещенный санузел не всегда хорошо.

Первое, что необходимо уточнить у бывшего владельца — была ли перепланировка. Статистика показывает, что примерно в 20% вторичек проводились неузаконенные изменения помещений. В будущем это может принести множество проблем для покупателей.

Ремонт

Современные реалии таковы, что покупателю гораздо проще приобрести готовую квартиру и заехать в нее практически моментально.

Но иногда наличие свежего ремонта может скрывать под собой проблемы жилья. Например, недавно покрашенные потолки могут свидетельствовать о постоянных потопах от соседей сверху.

Чистые бумаги

Главная проблема вторичной недвижимости — документы. От нее можно избавиться, наняв специалиста в лице риэлтора или юриста, но это не всегда по карману кредиторам.

Стоит быть бдительным, если:

владельцы квартиры — пожилые люди;
собственники вступили в наследство, но не являются близкими родственниками наследодателя;
недвижимость была куплена по договору ренты;
в жилье прописаны несовершеннолетние граждане.

Алгоритм приобретения

Если решение об ипотеке было принято, жилье найдено, а деньги на первый взнос собраны — самое время начать оформление.

Как оформить ипотеку на вторичное жилье:

Обойти несколько банков. У каждой финансовой организации имеются собственные кредитные предложения для выгодной ипотеки на вторичное жилье. Необходимо изучить хотя бы 5-6 штук.
Желательно заранее подготовить стандартный перечень документов: их выдаст банк.
Подать заявку на кредит. Это можно сделать через интернет или посетить офис финансовой организации лично. После передачи документов, придется ждать решения банка. Среднее время — 75 часов.
Как только кредит будет одобрен, проведите оценку жилья — этим занимается независимый специалист.
После оценки поговорите с хозяином квартиры и попросите предоставить все имеющиеся у него документы: от плана здания до прав на собственность.
Следующим этапом станет посещение МФЦ или Росреестра для регистрации сделки и оформления себя в качестве собственника.
Последний этап — посещение банка. Организация проверяет корректность и законность заключения сделки и заключает ипотечный договор.

После прохождения всех этапов, процедура оформления жилья может считаться законченной. Владелец имеет право вселиться в квартиру и начать платить ипотеку.

Какие банки дают выгодные кредиты на жилье

Ставка по ипотеке на вторичном рынке зависит от размера банка и его финансового состояния. Соответственно, чем крупнее и прибыльнее организация, тем ниже будет переплата.

Сбербанк

Один из самых крупных и известных банков в России, который специализируется на ипотечных кредитах.

Организация предлагает:

ставку от 9,4%;
максимальный срок кредитования — до 30 лет;
минимальный взнос — 15% от стоимость жилья.

Тинькофф

Тинькофф — банк, ставший фактически первооткрывателем удаленного обслуживания клиентов посредством интернета и автоматизированных банкоматов.

Условия:

от 10% годовых;
начальный взнос — 10%;
максимальная сумма займа — 99 млн. руб.

Россельхозбанк

Специализируется на помощи фермерам и сельскому хозяйству. Тем не менее организация выдает ипотеку на квартиры вторичного рынка.

Условия следующие:

от 12% годовых;
первоначальный взнос — 15%;
срок кредита — до 30 лет.

Как брать ипотеку без первоначального взноса

Первоначальный взнос необходим в первую очередь для того, чтобы доказать банку вашу платежеспособность и серьезность намерений. Фактически это страховка организации от недобросовестных плательщиков. Ответ на вопрос, дают ли ипотеку на вторичное жилье без предварительной оплаты, прост — оформляют.

Существует 5 способов получить ипотечный кредит без первоначального взноса:

Найти специализирующийся банк. Например, Металлинвестбанк по программе «Ипотека без первоначального взноса» предоставляет такой кредит под 14% годовых.
Под залог недвижимости. Если у гражданина имеется собственность, то он может использовать ее в качестве залога для кредита.
Помощь. В качестве первоначальной выплаты можно использовать различные субсидии от государства, например, материнский капитал.
Потребительский кредит поможет заполучить средства для первого внесения ипотеки. Перед оформлением стоит рассчитать свои возможности.
Программа «Переезд» от банка «Левобережный». Дает возможность гражданину взять кредит под залог квартиры в другом городе.

Далеко не каждое финансовое учреждение проводит такие рискованные операции. В большинстве случаев заемщик обязан что-то предоставить банку для подтверждения своей состоятельности. И одних документов будет мало.

Как снизить ставку

Снижение процентов по ипотеке для кредитора означает потерю не одной сотни тысяч рублей с клиента. Однако рынок и конкуренция диктует правила, и снижение ставок — обычная практика в борьбе за потребителя.

Принято выделять три причины для уменьшения процента:

заемщик стал участником одной из социальных программ, подразумевающей льготы;
ипотечная ставка снизилась на всем рынке;
потенциальное перекредитование из-за обстоятельств, не предусмотренных договором.

Способы снижения ставки:

Реструктуризация — полный пересмотр договора с кредитором, что позволяет изменить валюту или сделать отсрочку оплаты.
По заявлению — актуально для участников государственных программ. Например, ипотека для молодых семей.
Пересмотр договора по решению суда — причиной могут стать незаконные изменения ставок или оформление скрытых комиссий. Крупные организации не будут рисковать своей репутацией.
Рефинансирование ипотеки возможно при снижении ключевой ставки Центробанка РФ. Некоторые банки снижают ставку по заявлению: онлайн или при личном посещении офиса.

Очевидно, что снижение ставки будет доступно только добросовестным плательщикам: все счета должны быть оплачены, а обязательства исполнены.