Произвести оформление субаренды вправе каждый человек или организация, оформивший договор аренды, придерживаясь законодательства страны. Подобный термин предполагает переуступку прав другому лицу на конкретное арендуемое имущество.
Оплата производится арендатору недвижимого либо движимого имущества. Зачастую такое право используется для предоставления в пользование нежилого или жилого помещения другому человеку/компании на временной основе.
Что такое субаренда
Определение, что такое субаренда нежилого помещения, состоит в переуступке права его пользования третьему лицу за оговоренную стоимость. Иными словами, происходит перепродажа временного права использования собственности, либо её части, от арендатора к субарендатору.
Подобное соглашение актуально, в частности, при аренде площадей в торговых центрах. К примеру, когда супермаркет берет в пользование первый этаж ТЦ, но сдает в субаренду места возле выхода из касс, для размещения там торговых островков.
Для подобных случаев должен быть заключен договор субаренды нежилого помещения, позволяющий арендатору в дальнейшем предоставлять субаренду для частичной компенсации своих затрат.
Субаренда в ГК РФ
По действующему Гражданскому Кодексу, чтобы сдавать помещение в субаренду, требуется наличие на это согласия собственника помещения. В этих целях может использоваться:
- пункт соглашения об аренде, указывающий на такую возможность;
- письменное согласие собственника, приложенное к копии договора аренды.
По пункту 2 ст. 615 Гражданского Кодекса, лицом, которое ответственно перед владельцем недвижимости, является именно арендатор, даже если он ранее начал сдавать помещение в субаренду. Подобное правило невозможно изменить каким-либо соглашением.
Как составить договор
Чтобы оформить в документе передачу права временного пользования имуществом, требуется конкретно указать в нем все данные обеих сторон, а также адрес передаваемой недвижимости. Кроме этого, в договоре должна присутствовать следующая информация:
- названия организаций, либо данные физического лица;
- ИНН, либо код юридического лица;
- тип деятельности, а также название передаваемого в субаренду имущества;
- срок действия документа, а также дата его подписания;
- четкая цена услуги и допустимые способы оплаты;
- подписи обеих сторон.
Форма составления сделки
Подобный договор должен быть заключен исключительно в письменной форме. Все варианты, заключенные устно, не несут никакой гражданско-правовой силы, а, соответственно, и юридической. Это касается всех типов имущества, начиная от автомобиля и квартиры, и заканчивая производственным помещением. Схема составления подобных сделок имеет такую последовательность:
- Собственник сдает свое имущество арендатору на длительный срок, где в соглашении записана возможность переуступки временного пользования третьему лицу.
- Субарендодатель, основываясь на возможности предоставления объекта в субаренду, заключает подобный договор на все имущество либо его часть.
- В результате арендатор получает доход от субаренды напрямую.
Предмет договора и сроки
Основным предметом подобного соглашения является субаренда имущества. В грамотно составленном документе указывается информация о самом объекте и о сторонах соглашения.
Кроме этого, должна вноситься следующая информация:
- Данные физического лица либо организации, получающей контроль над имуществом.
- Описание объекта.
- Характеристики собственности.
Любая собственность, вне зависимости от её принадлежности: муниципальная, государственная либо частная, может быть сдана в субаренду на срок, не превышающий длительность договора аренды. При нарушениях, допущенных в процессе его заключения, текущий правовой механизм позволяет аннулировать подобный документ.
Права и обязанности
За распределение прав, а также ответственности отвечают правила поведения в процессе эксплуатации. Подобная норма регламентируется, как заключенными между сторонами документами, так и действующими нормами законодательства.
Таковыми являются следующие требования:
- За сохранность имущества отвечает именно арендатор, даже в том случае, когда он не занимается эксплуатацией собственности.
- Для взыскания с субарендатора средств за повреждения, вверенного ему имущества, должны предоставляться соответствующие доказательства.
- Сумма, которая получается за повреждения собственности, закрепляется документально в договоре.
- Перед сдачей в аренду/субаренду имущество должно быть застраховано.
Как оформляется договор
Сложность подобной процедуры состоит в необходимости не только предупредить собственника имущества, но и получить от него разрешение на совершение данного вида деятельности. В случае отказа и заранее внесенной предоплаты субарендатором, он может её лишиться. Чтобы обезопасить себя от подобных эксцессов, требуется в соглашении зафиксировать подобные пункты. Порядок его составления следующий:
- Находится субарендатор.
- Происходит совместное оформление взаимовыгодного документа.
- Составляется договор, и с согласия владельца происходит его подписание.
Будущий субарендатор и текущий арендосъемщик должны подготовить пакет документов, до того, как подписывать соглашение, в противном случае, отсутствие даже одного из них приведет к задержке. Поэтому требуется заранее приготовить:
- Паспорт, а также ИНН физического лица, либо код организации субарендатора.
- Разрешение от собственника имущества (обычно недвижимости).
- Документы на сам объект, к примеру, земельный паспорт, либо техпаспорт помещения.
Структура соглашения
Обязательным является наличие в соглашении следующих пунктов:
- Арендная плата, её размер, порядок и форма выплаты.
- Непосредственно предмет договора и его параметры.
- Права и обязанности обеих сторон.
- Длительность действия заключаемого договора.
- Юридические адреса (либо адрес проживания, при составлении договора физ. Лицом), а также реквизиты сторон.
На двух экземплярах документа должны быть подписи, которые поставили обе стороны договора субаренды.
Порядок действий по процедуре оформления таких договоров регламентируется ст. 615 Гражданского Кодекса. В нем закреплены все основополагающие правила.
Арендная плата
Субарендная плата за поднайм определяется лицом, заключившим договор аренды с собственником. Это обговаривают заранее и вносят в последующее соглашение. При этом зачастую, чем больше срок пользования имуществом, на который заключается договор, тем меньше цена.
А за счет того, что сдача на платной основе во временное пользование собственности не считается предпринимательской деятельностью, деньги, полученные от этого, не облагаются налогом. А финансовая сторона вопроса не имеет никакого отношения к владельцу имущества, поэтому часто сумма, получаемая от этого, превышает размеры арендных платежей.
Именно за счет разницы суммы платежей и отсутствии налога, субаренда квартир, как бизнес сегодня очень популярна.
Особенности
Здесь важно отметить, что прямого запрета на передачу субаренды другому лицу нежилого помещения в ГК РФ не существует. Но для законности подобной передачи, следует её осуществлять только в тех случаях, когда запрет на подобное действие не установлен в соглашении на поднайм. А может ли субарендатор сдавать помещение, зависит также и от согласия арендатора, который несет фактическую ответственность за сохранность имущества. Такое согласие субарендодатель должен получать в письменном виде, как доказательство в случае возникновения в дальнейшем конфликтных ситуаций.
Определив, что такое субаренда нежилого помещения, а также, какие существуют её особенности и тонкости, важно не забывать, что при разрыве отношений между собственником и арендатором, автоматически аннулируется договор субаренды нежилого помещения, заключенный с ним. За счет этого, важно перед заключением подобного соглашения взвесить все положительные и отрицательные стороны этой сделки. А её составление не должно противоречить ГК РФ.
