Современные строительные технологии позволяют достаточно быстро, и относительно недорого строить загородные коттеджи. Поэтому воплотить мечту о собственном доме сегодня вполне реально. Но перед началом строительства следует уладить сопутствующие формальности, и первым делом – приобрести архитектурный проект, и выяснить, как получить разрешение на строительство.
Места для оформления
Выдача разрешения на строительство производится госорганами. Это официальная бумага, подтверждающая соответствие архитектурного проекта нормативам Градостроительного кодекса, позволяет проведение строительных или реконструкционных работ на территории частного земельного участка.
Построить здание можно и без оформления. Однако на этапе подключения коттеджа к коммуникациям, для кредитования строительства официальные бумаги все же понадобятся. Главное, они необходимы для оформления прав собственности на коттедж.
Кто выдает разрешение на застройку. Выдает разрешение на строительство администрация муниципального образования, в котором расположен надел. В некоторых случаях документы подаются в региональные инстанции.
Это происходит при следующих условиях:
- во время земельных работ будут затронуты слои ниже почвенного слоя;
- дом будет возведен в особо охраняемой зоне;
- участок лежит на землях сразу двух субъектов Российской Федерации;
- участок находится одновременно в двух муниципальных районах.
Иногда документ выдает Федеральная служба по атомному надзору. Это происходит тогда, когда на объекте планируется использование атомной энергии. Если на площадке будут проводиться работы с использованием недр, выдает разрешительный документ Министерство природных ресурсов и экологии или его местный орган.
Эти и другие нестандартные ситуации, при которых необходимо обратиться не только в администрацию города, но и в другие инстанции, прописаны в Градостроительном кодексе.
Какие инстанции посетить
Следует обратиться в муниципальную администрацию лично, через МФЦ или через представителя.
Перечень документов для получения разрешения на строительство:
- градостроительный план участка;
- проектная документация;
- положительное заключение экспертизы проекта;
- если экспертиза предоставлена не госорганом, нужно документальное подтверждение о том, что она выдана лицом, имеющим на это юридическое право;
- удостоверение личности владельца земельного участка;
- правоустанавливающие документы;
- если документы подает представитель, нужна доверенность.
Проектная документация на строительство с необходимыми схемами и планами заранее покупается или заказывается в строительно-проектных организациях. Приобретая проект, необходимо убедиться, что он содержит все, что нужно для дальнейшего оформления бумаг.
Документы для получения разрешения на строительство:
- план участка с указанными местами расположения объектов ИЖС;
- градостроительный план, выданный не более 3 лет назад;
- эскизный проект.
Выдача бумаги возможна и без эскизного проекта. Если постройка планируется в районе исторических поселений, эскиз предоставляется обязательно. Может потребоваться типографическая съемка участка.
Правоустанавливающие документы
Порядок получения разрешения на строительство предполагает предоставление удостоверения личности заявителя и бумаги, удостоверяющей право собственности на участок. Предоставляется также документ, ставший основанием получения земли в собственность. Например, свидетельство о наследстве. Кроме этого, нужен кадастровый паспорт, свидетельство о регистрации участка, квитанция об оплате госпошлины.
Представители администрации должны проверить подлинность всех предоставленных документов, а также соответствие проекта всем градостроительным требованиям. На это отводится 10 дней, после чего выносится положительное или отрицательное решение.
Выдача производится совершенно бесплатно, без каких-либо налогов и платежей.
Причины отказа
Если в проекте есть отклонения от нормативов, разрешительные документы все равно выдаются. Но в таких случаях лучше сразу обращаться к специалистам, которые смогут предусмотреть заранее все возможные сложности.
Но существуют и неоспоримые причины отказа, с которыми ничего не сделает ни один юрист. Так, например, если был нарушен порядок получения разрешения: документы поданы не в полном комплекте, заявитель получит отказ.
Отказано будет и тем заявителям, которые запланировали частные постройки на участках, зарезервированных под госнужды. Другие причины отказа – несоответствие заявленных в архитектурных расчетах материалов существующим нормативам, отсутствие в проектной документации инженерных изысканий или сведений об этажности и площади будущего дома.
За редким исключением отказ является поводом откорректировать проект, а потом подавать документы повторно. Причины отказа должны быть обозначены в официальном ответе заявителю. Если причины отказа спорные, подается заявление в суд.
Срок действия документа
Действителен документ 10 лет с момента его получения. В указанный период объект необходимо не только построить, но и ввести в эксплуатацию. Возможно продление официального одобрения в целом или на конкретные строительные этапы.
Заявление о продлении разрешительных бумаг следует подавать не позже, чем за 60 дней до завершения срока действия основного разрешения. Если за истекший период работы по застройке даже не начинались, в продлении разрешения возможно будет отказано.
Нюансы вопроса
Законом предусмотрены случаи, при которых в выдаче разрешающего документа необходимости нет. Свободно можно построить хозпостройку, беседку, гараж. Можно возвести пристройку или сделать перепланировку коттеджа, если существенных изменений конструкция здания при этом не понесет.
Для сооружения зданий на садоводческом или дачном участке получение разрешения на строительство не нужно. Требуется оно лишь при использовании участков категории индивидуального жилищного строительства.
Сооружение коттеджа – это сложный и длительный процесс, в течении которого возникают непредвиденные ситуации. Например, иногда строящийся дом переходит другому владельцу. При подобном стечении обстоятельств разрешение на строительство частного дома не переоформляется.
Когда участок со строящимся коттеджем, подвергается объединению, выделению, разделению, переоформлять разрешение на строительство ижс тоже нет необходимости, но следует предоставить градостроительный план обновленного варианта земельного надела.
Прежде чем возводить дополнительные постройки без одобрения госорганов, стоит уточнить, действительно ли они не являются капитальными. Возведенный без документального основания, например, магазин, будет считаться незаконной сооружением, подлежащим сносу.
Когда право собственности утрачивается, разрешение на строительство индивидуального жилого дома прекращает действовать. Может произойти это при добровольном отторжении собственности, в случае расторжения договора, ставшего причиной перехода участка в собственность, при принудительном изъятии земли.
Преимущества ИЖС
Поскольку разрешающие бумаги требуются частным застройщикам только для сооружения построек на участках ИЖС, может возникнуть вопрос – стоит ли использовать земли именно этого назначения, а не садово-дачные земли.
На самом деле земли для индивидуальной застройки обеспечивают домовладельцам целый ряд преимуществ:
- дает право прописки, а значит и пользования районными государственными учреждениями;
- независимо от варианта развития событий участок ИЖС не придется переводить в другую категорию, и строить жилье без особых ограничений;
- имея землю ИЖС можно претендовать на участие в программах поддержки частного строительства.
Есть у данного вида землевладения и некоторые ограничения. Он предназначен под возведение коттеджей до двух этажей, рассчитанных на размещение одной семьи. Если строение, стоящее на участке ИЖС, попадет в разряд многоквартирных объектов, это будет серьезным нарушением, и здание заставят снести.
Как получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома
Начинать строительство частный застройщик может никого не спрашивая. Но в определенный момент понадобится все документально оформить, и тогда придется оформлять бумаги на уже построенный коттедж. Если же ответ на запрос будет отрицательным, придется реконструировать здание, а это дорого и хлопотно. Поэтому более рациональным будет решение всех «бумажных» вопросов в правильной последовательности.
